+31 (0)20 2060700info@devos.nl
Vastgoed, Bouwrecht & Wonen

Vastgoed, Bouwrecht & Wonen

In heel Nederland spelen dagelijks grote belangen rond vastgoed, planontwikkeling en wonen. Wij wonen nou eenmaal in een dichtbevolkt land, en de Randstad is een van de meest volgebouwde delen van de wereld. De Vastgoed en bouwsector kent vele soorten opdrachtgevers die wij met de grootste zorg bijstaan.

Onze vastgoedadvocaten houden zich bezig met allerhande aan vastgoed gerelateerde zaken, zoals projectontwikkeling, het opstellen en beoordelen van koop-, huur-, architectuur- en aannemingsovereenkomsten en vragen en problemen bij de uitvoering van dit soort contracten. Denkt u daarbij aan huurgeschillen, fouten bij bouwen, schade als gevolg van bouwen, verborgen gebreken na aankoop van onroerend goed, et cetera. Wij zijn gespecialiseerd op het gebied van turn key overeenkomsten, PPS constructies, architectuurovereenkomsten, beheer onroerend goed, renovatiecontracten en huurkwesties.

Wij behandelen verder veel zaken rondom het thema “wonen” zoals conflicten met woningbouwverenigingen, vragen bij de opkomst van Airbnb, gebreken na oplevering van een nieuwbouwwoning, mislukte verbouwingen, onwelgevallige VvE-besluiten en klassieke burengeschillen zoals discussie over het verloop van de erfgrens, een recht van overpad of erfdienstbaarheid en verjaring. Onze vastgoedadvocaten zijn goed thuis in alles wat er speelt in vastgoed en wonen en kunnen u begeleiden en adviseren, maar ook problemen voorkomen door bijvoorbeeld contracten voor u te beoordelen of op te stellen. Ook voeren wij een procedure voor u als dat echt nodig is voor het resultaat dat u wilt bereiken.

CLIËNTEN IN HET VASTGOED

Onze vastgoedadvocaten adviseren en procederen voor projectontwikkelaars, aannemers, verhuurders, huiseigenaren, vastgoedexploitanten, VvE’s, ondernemers en consumenten/particulieren. Wij rekenen ook rechtsbijstandsverzekeraars tot onze cliënten.



Recente blog berichten • Vastgoed, Bouwrecht & Wonen

23-07-2021 - door Nicolet Don

Update Huurkorting vanwege de coronacrisis

In februari van dit jaar heb ik een artikel geschreven over de mogelijkheden voor huurders om aanspraak te maken op een huurkorting in verband met de door de overheid voorgeschreven coronamaatregelen. Uit die uitspraken blijkt dat rechters van mening zijn dat de coronamaatregelen kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden. In dat geval staat het de rechter vrij om de huurovereenkomst tijdelijk aan te passen, zoals het toepassen van een tijdelijke huurkorting. Uit meerdere recente uitspraken volgt, dat wanneer een huurder kan aantonen dat hij ten gevolge van de coronamaatregelen minder omzet heeft kunnen generen, hij in aanmerking komt voor zo’n huurkorting. Rechters hanteren daarbij een formule die erop neerkomt dat de huurkorting gelijk is aan de helft van de omzet die de huurder in 2020/2021 minder heeft kunnen genereren dan in 2019. De verminderde omzet wordt in dat geval volgens het “share the pain-principe” gelijkelijk tussen huurder en verhuurder gedeeld. In maart van dit jaar heeft de kantonrechter van de rechtbank Limburg aan de Hoge Raad de volgende prejudiciële vragen gesteld:  Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW? Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld? (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden? Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade? Het is de verwachting dat de Hoge Raad in het najaar van dit jaar zich over voornoemde vragen zal uitlaten. Ondertussen is in uitspraken verder uitgemaakt dat bij de door de huurder gegeneerde omzet ook de verkregen TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten)-subsidie dient te worden opgeteld om vast te stellen hoeveel minder omzet door de coronamaatregelen is geleden. Dat geldt niet voor de door de huurder verkregen NOW-subsidie. Die is immers puur voor het dekken van arbeidsgerelateerde kosten. Bij de posten waarmee rekening dient te worden gehouden ter vaststelling van de door de huurder gegeneerde omzet is sinds een op 9 juli 2020 door de rechtbank Rotterdam gewezen tussenvonnis in een zaak, aangespannen door Scotch & Soda Retail B.V. tegen haar verhuurder, een extra post bijgekomen. De rechter heeft geoordeeld dat ook de omzet gerealiseerd door verkopen via de webshop moet worden opgeteld bij de door de huurder gegeneerde omzet. Dat deze webshop-verkopen worden gerealiseerd door een andere vennootschap vindt de rechter niet van belang nu de andere vennootschap tot hetzelfde concern behoort als de huurder, Scotch & Soda Retail B.V. De rechter vindt het niet onaannemelijk dat een deel van de omzet die normaliter door Scotch & Soda Retail B.V. in haar fysieke winkels zou zijn behaald, is weggevloeid richting de online verkopen via de webshop. Door de coronamaatregelen, waaronder de sluiting van de fysieke winkels per 15 december 2020, is het winkelend publiek immers voor het doen van aankopen vooral aangewezen op de webshop. In dat licht bezien acht de kantonrechter het niet redelijk om de vanuit Nederland behaalde omzet uit de online verkoop via de webshop volledig buiten beschouwing te laten. In verband met voornoemd oordeel is Scotch & Soda Retail B.V. in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te over de vraag of, en zo ja in hoeverre, de omzet van de winkels van Scotch & Soda is weggevloeid richting de webshop, waarbij alleen relevant is de vanuit Nederland via de webshop behaalde omzet. Scotch & Soda zal in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte hierover nader uit te laten, waarbij zij haar standpunten dienaangaande met stukken (waaronder in elk geval de relevante objectieve omzetcijfers) dient te onderbouwen. Het is afwachten hoe het eindoordeel in voornoemde procedure zal luiden maar deze uitspraak zal vermoedelijk wel leiden tot een lagere huurkorting waarop huurders aanspraak kunnen maken. Vraagt u zichzelf af of u als huurder in aanmerking kunt komen voor een huurkorting en of u als verhuurder uw huurder een huurkorting dient te verlenen? Bel of e-mail mij gerust. Ik kan u dan nader informeren over de meest recente ontwikkelingen. To be continued………  

Lees meer

14-05-2021 - door Leontien Boes

Formule voor huurkorting vanwege corona.

Formule voor “huurkorting” bij huur bedrijfsruimte – bij omzetverlies wegens corona In verschillende huurzaken heeft de rechter in het afgelopen jaar geoordeeld dat de huurder van bedrijfsruimte een bepaalde mate van huurkorting toekwam vanwege de coronacrisis. Het oordeel daarin was steeds dat de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren. Het ging dan vooral om restaurants en cafés die verplicht gesloten zijn (geweest) en om hotels die een zeer lage bezetting hadden door het wegblijven van toeristen en zakenreizigers. Inmiddels is in de rechtspraak een formule toegepast voor het bepalen van huurkorting, namelijk: “huurprijs x percentage omzetvermindering x 50%” Hierbij moet de verkregen TVL wel als omzet worden meegenomen. Ook dient de huurder zijn omzetdaling te onderbouwen door overlegging van objectieve omzetcijfers over 2019 en 2020, aan de hand waarvan het verschil aan omzet vóór en ná de aanvang van de coronacrisis inzichtelijk wordt. Indien uit de omzetgegevens blijkt dat er een periode is geweest waarin de omzetdaling minder dan 30% is ten opzichte van een vergelijkbare periode in het verleden, dan moet de huurder onderbouwen dat die omzetdaling het gevolg is van de coronamaatregelen. In een uitspraak van 20 april 2021 heeft de rechtbank Amsterdam deze lijn in de rechtspraak bevestigd. In die zaak ging het om een reisorganisatie (stichting) die bedevaartreizen naar Mekka organiseert. De stichting huurt hiervoor van Stadgenoot een bedrijfsruimte en had vanaf februari 2020 geen huur meer betaald, reden voor Stadgenoot om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming te vorderen. De stichting stelde dat zij als reisorganisatie zwaar getroffen is door de coronacrisis: sinds begin 2020 is het niet meer mogelijk om op bedevaart te gaan naar Saoedi-Arabië. Hierdoor heeft de stichting geen omzet meer gedraaid. Volgens de stichting is het wegens deze onvoorziene omstandigheden redelijk om een huurkorting van 50% toe te passen. Verdeling van de tegenvaller in omzet volgens de formule De rechtbank volgt de stichting (in beginsel) en oordeelt zelfs dat ook wanneer geen sprake was van een verplichte sluiting van het gehuurde in dit geval duidelijk is dat de omzetdaling een gevolg is van de coronacrisis, en dat de tegenvaller in omzet moet worden verdeeld aan de hand van voornoemde formule. En aangezien de stichting zich vrijwel uitsluitend richt op het organiseren van bedevaartreizen naar Mekka, ziet de rechter aanleiding om de huurkorting eerder dan 16 maart 2020 te laten ingaan. Huurder moet omzetcijfers overleggen Omdat de stichting de door haar gestelde omzetdaling en eerdere maatregelen in Saoedi-Arabië nog niet had onderbouwd, heeft de rechter de stichting de gelegenheid gegeven om bij akte zo objectief mogelijke omzetcijfers over 2019 t/m heden te overleggen (bijv. maandelijkse BTW aangiften), waarbij ook melding wordt gemaakt van de (eventueel) verkregen TVL en TOGS, alsmede informatie over de (datum van de) door de overheid in Saoedi-Arabië opgelegde reisbeperkende maatregelen. Risico op ontruiming bij te hoge huurachterstand! De rechter oordeelt tot slot dat, indien de cijfers aanleiding geven tot een huurkorting, dat nog niet betekent dat het risico op ontruiming is afgewend. De rechter wijst erop dat er sprake is van een huurachterstand van méér dan een jaar. De hoogte van die achterstand rechtvaardigt - in principe - ontbinding van de huurovereenkomst, aldus de rechter. Deze laatste overweging brengt mijns inziens mee dat de huurder voorzichtig moet zijn om méér huur in te (blijven) houden dan uit de formule voor huurkorting volgt. Indien immers ten onrechte een te hoog bedrag onbetaald wordt gelaten, loopt de huurder het risico op ontbinding van de overeenkomst en ontruiming. **Conclusie: ** Op basis van de thans bekende jurisprudentie lijkt geconcludeerd te kunnen worden dat bij huur van bedrijfsruimte de huurder volgens de hiervoor genoemde formule een huurkorting vanwege corona kan krijgen. Wel moet de huurder zijn omzetdaling aantonen en is het voor de huurder oppassen dat er géén sprake is van een huurachterstand die hoger is dan het bedrag dat uit de formule volgt. Heeft u vragen over uw positie als huurder of verhuurder in verband met corona, of heeft u andere vragen op het gebied van huurrecht, neemt u dan gerust contact met ons op. Leontien Boes, 14 mei 2021

Lees meer



Werkwijze en Tarieven

Snel, efficiënt en to the point, zo werken we het liefst.

BEKIJK HIER AL ONZE TARIEVEN EN WERKWIJZE

Copyright/Disclaimer © 2017 by De Vos & Partners N.V., Amsterdam, Nederland. All rights reserved. Website by Omelette Du Fromage