+31 (0)20 2060700info@devos.nl
Vastgoed, Bouwrecht & Wonen

Vastgoed, Bouwrecht & Wonen

In heel Nederland spelen dagelijks grote belangen rond vastgoed, planontwikkeling en wonen. Wij wonen nou eenmaal in een dichtbevolkt land, en de Randstad is een van de meest volgebouwde delen van de wereld. De Vastgoed en bouwsector kent vele soorten opdrachtgevers die wij met de grootste zorg bijstaan.

Onze vastgoedadvocaten houden zich bezig met allerhande aan vastgoed gerelateerde zaken, zoals projectontwikkeling, het opstellen en beoordelen van koop-, huur-, architectuur- en aannemingsovereenkomsten en vragen en problemen bij de uitvoering van dit soort contracten. Denkt u daarbij aan huurgeschillen, fouten bij bouwen, schade als gevolg van bouwen, verborgen gebreken na aankoop van onroerend goed, et cetera. Wij zijn gespecialiseerd op het gebied van turn key overeenkomsten, PPS constructies, architectuurovereenkomsten, beheer onroerend goed, renovatiecontracten en huurkwesties.

Wij behandelen verder veel zaken rondom het thema “wonen” zoals conflicten met woningbouwverenigingen, vragen bij de opkomst van Airbnb, gebreken na oplevering van een nieuwbouwwoning, mislukte verbouwingen, onwelgevallige VvE-besluiten en klassieke burengeschillen zoals discussie over het verloop van de erfgrens, een recht van overpad of erfdienstbaarheid en verjaring. Onze vastgoedadvocaten zijn goed thuis in alles wat er speelt in vastgoed en wonen en kunnen u begeleiden en adviseren, maar ook problemen voorkomen door bijvoorbeeld contracten voor u te beoordelen of op te stellen. Ook voeren wij een procedure voor u als dat echt nodig is voor het resultaat dat u wilt bereiken.

CLIËNTEN IN HET VASTGOED

Onze vastgoedadvocaten adviseren en procederen voor projectontwikkelaars, aannemers, verhuurders, huiseigenaren, vastgoedexploitanten, VvE’s, ondernemers en consumenten/particulieren. Wij rekenen ook rechtsbijstandsverzekeraars tot onze cliënten.



Recente blog berichten • Vastgoed, Bouwrecht & Wonen

14-05-2021 - door Leontien Boes

Formule voor huurkorting vanwege corona.

Formule voor “huurkorting” bij huur bedrijfsruimte – bij omzetverlies wegens corona In verschillende huurzaken heeft de rechter in het afgelopen jaar geoordeeld dat de huurder van bedrijfsruimte een bepaalde mate van huurkorting toekwam vanwege de coronacrisis. Het oordeel daarin was steeds dat de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren. Het ging dan vooral om restaurants en cafés die verplicht gesloten zijn (geweest) en om hotels die een zeer lage bezetting hadden door het wegblijven van toeristen en zakenreizigers. Inmiddels is in de rechtspraak een formule toegepast voor het bepalen van huurkorting, namelijk: “huurprijs x percentage omzetvermindering x 50%” Hierbij moet de verkregen TVL wel als omzet worden meegenomen. Ook dient de huurder zijn omzetdaling te onderbouwen door overlegging van objectieve omzetcijfers over 2019 en 2020, aan de hand waarvan het verschil aan omzet vóór en ná de aanvang van de coronacrisis inzichtelijk wordt. Indien uit de omzetgegevens blijkt dat er een periode is geweest waarin de omzetdaling minder dan 30% is ten opzichte van een vergelijkbare periode in het verleden, dan moet de huurder onderbouwen dat die omzetdaling het gevolg is van de coronamaatregelen. In een uitspraak van 20 april 2021 heeft de rechtbank Amsterdam deze lijn in de rechtspraak bevestigd. In die zaak ging het om een reisorganisatie (stichting) die bedevaartreizen naar Mekka organiseert. De stichting huurt hiervoor van Stadgenoot een bedrijfsruimte en had vanaf februari 2020 geen huur meer betaald, reden voor Stadgenoot om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming te vorderen. De stichting stelde dat zij als reisorganisatie zwaar getroffen is door de coronacrisis: sinds begin 2020 is het niet meer mogelijk om op bedevaart te gaan naar Saoedi-Arabië. Hierdoor heeft de stichting geen omzet meer gedraaid. Volgens de stichting is het wegens deze onvoorziene omstandigheden redelijk om een huurkorting van 50% toe te passen. Verdeling van de tegenvaller in omzet volgens de formule De rechtbank volgt de stichting (in beginsel) en oordeelt zelfs dat ook wanneer geen sprake was van een verplichte sluiting van het gehuurde in dit geval duidelijk is dat de omzetdaling een gevolg is van de coronacrisis, en dat de tegenvaller in omzet moet worden verdeeld aan de hand van voornoemde formule. En aangezien de stichting zich vrijwel uitsluitend richt op het organiseren van bedevaartreizen naar Mekka, ziet de rechter aanleiding om de huurkorting eerder dan 16 maart 2020 te laten ingaan. Huurder moet omzetcijfers overleggen Omdat de stichting de door haar gestelde omzetdaling en eerdere maatregelen in Saoedi-Arabië nog niet had onderbouwd, heeft de rechter de stichting de gelegenheid gegeven om bij akte zo objectief mogelijke omzetcijfers over 2019 t/m heden te overleggen (bijv. maandelijkse BTW aangiften), waarbij ook melding wordt gemaakt van de (eventueel) verkregen TVL en TOGS, alsmede informatie over de (datum van de) door de overheid in Saoedi-Arabië opgelegde reisbeperkende maatregelen. Risico op ontruiming bij te hoge huurachterstand! De rechter oordeelt tot slot dat, indien de cijfers aanleiding geven tot een huurkorting, dat nog niet betekent dat het risico op ontruiming is afgewend. De rechter wijst erop dat er sprake is van een huurachterstand van méér dan een jaar. De hoogte van die achterstand rechtvaardigt - in principe - ontbinding van de huurovereenkomst, aldus de rechter. Deze laatste overweging brengt mijns inziens mee dat de huurder voorzichtig moet zijn om méér huur in te (blijven) houden dan uit de formule voor huurkorting volgt. Indien immers ten onrechte een te hoog bedrag onbetaald wordt gelaten, loopt de huurder het risico op ontbinding van de overeenkomst en ontruiming. **Conclusie: ** Op basis van de thans bekende jurisprudentie lijkt geconcludeerd te kunnen worden dat bij huur van bedrijfsruimte de huurder volgens de hiervoor genoemde formule een huurkorting vanwege corona kan krijgen. Wel moet de huurder zijn omzetdaling aantonen en is het voor de huurder oppassen dat er géén sprake is van een huurachterstand die hoger is dan het bedrag dat uit de formule volgt. Heeft u vragen over uw positie als huurder of verhuurder in verband met corona, of heeft u andere vragen op het gebied van huurrecht, neemt u dan gerust contact met ons op. Leontien Boes, 14 mei 2021

Lees meer

12-02-2021 - door Jim Drenth

Ingebrekestelling en verzuim in het kader van de aanneemovereenkomst

Vaak krijg ik in bouwzaken van cliënten te horen dat zij vanwege teleurstellende resultaten niet willen dat de door hen ingeschakelde aannemer nog terugkeert op het werk. Vaak zijn zij, al dan niet terecht, van mening dat de aannemer in kwestie niet in staat is om de naar tevredenheid werkzaamheden te voltooien. Aan de keuze om een aannemer niet toe te laten tot het werk en/of de mogelijkheid te geven tot herstel kunnen echter verstrekkende gevolgen zitten. Vorige week schreef mijn collega Roeland van Gelder in algemene zin over de gevaren van het niet versturen van een ingebrekestelling in het geval van de niet-nakoming van een partij. Lees dat artikel hier. Vandaag wil ik aan de hand van een arrest van het hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2020:2057) de ingebrekestelling en het verzuim nader toelichten in het kader van de aanneemovereenkomst. De aanneemovereenkomst De aanneemovereenkomst kenmerkt zich doordat een aannemer zich verbindt om voor de opdrachtgever tegen betaling iets tot stand te brengen van stoffelijke aard (artikel 7:750 BW). Bij de totstandkoming van dit wetsartikel is door de wetgever overwogen (Kamerstukken II 1992/1993, 23 095) dat ook overeenkomsten tot het wassen of stomen van kleren en het repareren van gebruiksvoorwerpen als aanneemovereenkomst gezien kunnen worden. Eveneens zijn verbouwingen aan te merken als aanneming van werk. Kortom een grote variëteit van overeenkomsten kan als aanneemovereenkomst worden beschouwd. De beoordeling of een overeenkomst kwalificeert als aanneemovereenkomst is relevant omdat in dat geval specifieke regelgeving van toepassing is. De feiten In het in de aanhef genoemde arrest van het hof ging het om de realisatie van een aanbouw, die in 2008 aan de opdrachtgever is opgeleverd. In 2013 ging de aanbouw lekken. De lekkage is vervolgens door de aannemer hersteld. In 2015 deden zich weer lekkages voor.  De opdrachtgever heeft toen door een deskundige onderzoek laten uitvoeren naar de oorzaak van de lekkages. De aannemer was bij dit onderzoek aanwezig. De aannemer was het met de bevindingen uit het rapport niet eens, maar hij was wel bereid om herstel uit te voeren op een door hem te bepalen wijze. De opdrachtgever kon zich daar niet mee verenigen en liet de werkzaamheden door een derde uitvoeren. Vervolgens ontbond de opdrachtgever de overeenkomst en vorderde schadevergoeding van de aannemer. De aannemer weigerde te betalen, waarop de opdrachtgever een procedure bij de rechtbank begon.   Gevaarlijke keuze! Uit het feitencomplex volgt dat de opdrachtgever ervoor heeft gekozen om de aannemer in 2015 niet meer in de gelegenheid te stellen de ontstane lekkages te herstellen. Een opdrachtgever is op grond van artikelen 7:759 BW en 6:82 BW in beginsel wel verplicht om de aannemer die mogelijkheid te geven. Doet hij dat niet dan kan die keuze de opdrachtgever duur komen te staan. Als namelijk blijkt dat de aannemer niet in verzuim is, dan kan de opdrachtgever de door hem gemaakte kosten niet op de aannemer verhalen. Normaal gesproken is een aannemer pas in verzuim als deze in gebreke is gesteld (schriftelijke aanmaning waarin de partij is verzocht binnen een redelijke termijn de gebreken te verhelpen). Slechts in uitzonderlijke gevallen is verzuim zonder ingebrekestelling mogelijk.   Van rechtswege in verzuim In de wet staan in artikel 6:83 BW drie gevallen waarin verzuim zonder ingebrekestelling intreedt. Deze opsomming is echter niet limitatief. In sommige gevallen kan onder omstandigheden een beroep op het ontbreken van een ingebrekestelling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn of kan worden aangenomen dat op grond van de redelijkheid en billijkheid een ingebrekestelling achterwege kan blijven. Deze rechtsregel is in 2019 door de Hoge Raad bevestigd in ECLI:HR:2019:1581 (Fraanje/Alukon). Of deze situatie zich voordoet, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Het gaat echter altijd om uitzonderingsgevallen. Bij aanneemovereenkomsten kan hiervan bijvoorbeeld sprake zijn als de aannemer (zeer) onbekwaam is. Zo werd in ECLI:NL:GHSHE:2016:3267 verzuim zonder ingebrekestelling aangenomen bij een tegelzetter. Het hof concludeerde in die zaak dat de tegelzetter “dermate slecht werk heeft afgeleverd dat kan worden gesproken van onkunde aan de zijde van de tegelzetter op het gebied van tegelwerkzaamheden en dat opdrachtgevers hieruit mochten afleiden dat de tegelzetter de gebreken niet deugdelijk zou herstellen en dus tekort zou schieten in de nakoming”. Om die reden kon een ingebrekestelling achterwege blijven. Doorslaggevend was in die zaak dat de opdrachtgevers uitvoerig bewijs hadden geleverd waaruit volgde dat de tegelzetter in kwestie zo ongeveer alles fout had gedaan wat van een tegelzetter verwacht mag worden. Dit in tegenstelling tot de zaak van onze onfortuinlijke opdrachtgever. Terug naar de casus In onze zaak deed de opdrachtgever zowel een beroep op de onkunde van de aannemer als op de omstandigheid dat hij de aannemer ook al in 2013 in gebreke had gesteld voor lekkages en daarom niet gehouden was om opnieuw een ingebrekestelling te sturen. Ten aanzien van dat laatste standpunt werd vastgesteld dat de in 2013 gemelde gebreken waren hersteld. Vanwege dat herstel had het op de weg van de opdrachtgever gelegen om de aannemer in 2015 opnieuw in gebreke te stellen. Ten aanzien van de gestelde onkunde achtte het hof de aanwezigheid daarvan niet bewezen. De opdrachtgever had niet kunnen aantonen dat er daadwerkelijk sprake was van ernstige onbekwaamheid. Deze onbekwaamheid volgt naar het oordeel van het hof niet uit de enkele omstandigheid dat in 2013 al herstelwerkzaamheden waren uitgevoerd. In dit verband wordt nog opgemerkt dat het in beginsel aan de aannemer is om een gebrek naar eigen inzicht te herstellen. De aannemer is dus niet verplicht om een door een deskundige voorgeschreven wijze van herstel uit te voeren. Uit deze casus volgt dat de opdrachtgever niet te lichtvaardig moet omgaan met de gedachte dat de onbekwaamheid van een aannemer is aangetoond. De vorderingen van de opdrachtgever werden afgewezen. Conclusie Het arrest van het hof Den Haag geeft eens te meer aan dat de gevolgen van het niet correct uitvoeren van de benodigde processuele stappen groot kunnen zijn. Het is dus raadzaam om voordat u definitieve keuzes maakt deze eerst juridisch te laten toetsen om te voorkomen dat u een recht op schadevergoeding prijsgeeft. Onze advocaten kunnen u daarbij van dienst zijn. Komt u er niet uit met uw aannemer (of opdrachtgever), neem dan vooral contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken.    

Lees meer



Werkwijze en Tarieven

Snel, efficiënt en to the point, zo werken we het liefst.

BEKIJK HIER AL ONZE TARIEVEN EN WERKWIJZE

Copyright/Disclaimer © 2017 by De Vos & Partners N.V., Amsterdam, Nederland. All rights reserved. Website by Omelette Du Fromage