+31 (0)20 2060700info@devos.nl
Bankgarantie en huur in faillissement

Bankgarantie en huur in faillissement

Verhuurder van bedrijfsruimte

Kortgeleden adviseerde ik een eigenaar / verhuurder van een bedrijfsruimte die zijn onroerend goed had verhuurd aan een huurder die failliet was verklaard. De eigenaar had hierdoor schade geleden want de curator van de huurder had in overeenstemming met de Faillissementswet de huurovereenkomst opgezegd met een rechtsgeldige opzegtermijn van drie maanden. Dit is de wettelijke opzegtermijn.

De eigenaar kon na die drie maanden geen nieuwe huurder vinden en hij ontving dus geen huurpenningen van een nieuwe huurder. Dit terwijl de intussen gefailleerde huurder de bedrijfsruimte volgens de bestaande huurovereenkomst nog drie jaar zou huren. Daar kon een streep door worden gezet nu de curator van de gefailleerde huurder, de huurovereenkomst rechtsgeldig had beëindigd.

Bankgarantie

De eigenaar had van zijn huurder een bankgarantie ontvangen.

Die door de bank geboden garantie gaf de eigenaar de mogelijkheid om nog een jaar aan niet ontvangen huurpenningen van de bank te incasseren.

De eigenaar claimde de bankgarantie ter hoogte van een jaar huur en de bank betaalde deze garantie uit aan de eigenaar.

De eigenaar was blij dat hij tenminste nog een jaar aan huurpenningen had kunnen incasseren van de bank van de gefailleerde huurder en dat hij destijds van zijn huurder deze bankgarantie had gevraagd.

Curator

Maar toen ontving de eigenaar _e_en bericht van de curator dat hij niet kon plaatsen en waarom hij zich tot mij had gewend voor advies.

Ongerechtvaardigde verrijking door verhuurder van bedrijfsruimte

Volgens de curator had de bank van de huurder de aan de eigenaar uitbetaalde garantie (een jaar huur) verrekend met een bij de bank aangehouden saldo van de gefailleerde huurder en dus zo de bankgarantie ten laste gebracht van de faillissementsboedel.

De curator stelde verder dat de garantie geen recht gaf aan de eigenaar op compensatie voor het gemis van (toekomstige) huurpenningen, de zogenoemde leegstandschade.

Door de bankgarantie te claimen, heeft de eigenaar zich ongerechtvaardigd ten laste van de faillissementsboedel verrijkt, aldus de curator.

De curator vordert het door de bank aan de eigenaar uitbetaalde bedrag terug, behoudens de drie maanden huur over de opzegtermijn.

Kon dit zomaar? Helaas moest ik de eigenaar – in dit specifieke geval – teleurstellen. De curator had het bij het rechte eind.

Geldend recht: leegstandschade bij faillissementen

Ons hoogste rechtscollege – de Hoge Raad – heeft uitgemaakt dat als een curator gebruik maakt van zijn mogelijkheid een huurovereenkomst door een opzegging te beëindigen, de verhuurder gerechtigd is tot een boedelvordering over slechts de opzegtermijn (maximaal drie maanden huur) maar geen recht heeft op een schadevergoeding wegens gemis van na de opzeggingsperiode verschuldigde huur.

De curator die de huur opzegt, maakt gebruik van die geboden mogelijkheid in de Faillissementswet. De eigenaar / verhuurder moet dit accepteren zonder recht op vergoeding van leegstandschade.

Die schade mag dan ook niet worden gevorderd op basis van een bankgarantie als daarmee die leegstandschade (door de bank) ten laste van de failliete boedel van de huurder wordt gebracht.

De bank is weliswaar verplicht om de (abstracte) bankgarantie aan de eigenaar uit te keren maar de bank heeft een zekerheid voor haar (uitgekeerde) garantie uit hoofde van een door haar bedongen contra-garantie van de huurder. De bank heeft de bankgarantie – in dit geval – afgedekt met een pandrecht op een saldo van de gefailleerde huurder. Het betreft meestal een pandrecht op een saldo op een afzonderlijke bankrekening van de huurder.

En een bankgarantie, die wordt uitgekeerd, met daaraan verbonden een dergelijke contragarantie kan bij uitkering aan de eigenaar leiden tot een verarming van de faillissementsboedel. Leegstandschade kan op deze manier niet ten laste van een failliete boedel worden gebracht.

Daarom kan de curator in zo’n geval de eigenaar / verhuurder aanspreken op grond van ongerechtvaardigde verrijking omdat die eigenaar ten nadele van de faillissementsboedel wordt verrijkt.

Andere vormen van schade en bankgarantie

Ten aanzien van de leegstandschade heeft de curator tegenover de eigenaar een sterke positie. Maar als de eigenaar nog andere schade heeft geleden, bijvoorbeeld niet betaalde huur tot datum faillissement, de huur over de opzegtermijn (maximaal drie maanden huur) en opleverschade trekt de eigenaar aan het langste eind. Deze vormen van schade kunnen door de eigenaar worden geclaimd en kunnen niet door de curator worden teruggevorderd als de bank de garantie heeft uitbetaald aan de eigenaar.

Cliënt en ik zijn daarom maar eens gaan onderhandelen met de curator. Niet over de leegstandschade, maar de overige schadeposten van de eigenaar.

Wat betekent dit voor u?

Deze kwestie leert u dat wat betreft een bankgarantie bij een gefailleerde huurder u minder rechten heeft dan u vermoedt. Laat u bij het stellen van een bankgarantie in verband met een huurovereenkomst daarom goed voorlichten door de bank die de garantie stelt. Heeft u iets aan de garantie als uw huurder failleert? Zo niet, dan moet u op zoek naar een andere waardevolle garantie of een andere vorm van zekerheid.

Sjoerd M. Postma

Deel dit bericht



Laatste nieuws

05-07-2019 - door

Vakantie!! Heb ik toestemming nodig van mijn (ex-)partner?

***Voor velen nadert een fijne periode: de zomervakantie\! G... Lees meer

21-06-2019 - door

Mandy Roggeveen heeft zich onlangs aangemeld bij het netwerk van ZaanLinQ

Mandy Roggeveen heeft zich onlangs aangemeld bij het netwerk... Lees meer

Copyright/Disclaimer © 2017 by De Vos & Partners N.V., Amsterdam, Nederland. All rights reserved. Created by Supreme being 21.3