+31 (0)20 2060700info@devos.nl
De juridische valkuilen van Airbnb

De juridische valkuilen van Airbnb

Op 13 januari 2015 organiseerde de Vos & Partners Advocaten in samenwerking met Van Goethem Bouw/ Vastgoedadvocatuur een Onroerend Goed Kennis- & Inspiratiesessie.

Een sessie met zeven interessante sprekers, waaronder: Cor van Zadelhoff (de vastgoednestor van Nederland), Rory Bertram (Breadstone Property Solutions en Finley), Jaap Walvisch (Architect en Lid deskundige van het College van Arbiters bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw), Leon Teunnissen (VMX Architects), Chantalle van Goethem (Van Goethem Bouw & Vastgoedadvocatuur) en mijn kantoorgenoot Leontien Boes. Zelf sprak ik over “de juridische valkuilen van Airbnb”. Koert Westermann (reporter en commentator bij FOX Sports Eredivisie, Voetbal International (VI) en RTL 7 Sports) trad op als moderator. Een fotoverslag van deze avond zal snel op onze website komen te staan. Hieronder zal ik u een korte samenvatting geven van wat ik die avond heb besproken.

De juridische valkuilen van Airbnb

Waarschijnlijk kent iedereen Airbnb wel en/of heeft er al eens mee te maken gehad: Airbnb is het platform waarop mensen hun woning kunnen aanbieden voor verhuur en andere mensen, wanneer zij deze woning interessant vinden, kunnen huren. Het gaat dan vaak om huur van korte duur, het zogenaamde short stay verblijf. Het is nieuw, populair en blijkbaar ook heel lucratief. Echter, er zitten ook behoorlijk wat juridische haken en ogen aan deze nieuwe manier van verhuur. Hieronder zal ik kort toelichten waar je op moet letten bij

_Huurwoningen

_ Indien er sprake is van airbnb-verhuur van een huurwoning dient allereerst gekeken te worden in de huurovereenkomst of onderverhuur überhaupt is toegestaan.

In het merendeel van de huurovereenkomsten is overigens bepaald dat onderverhuur en het in gebruik geven van het appartement aan derden niet is toegestaan. Airbnb-verhuur aan toeristen is dan dus niet toegestaan.

Maar ook als er niets in de huurovereenkomst is opgenomen, bepaalt de wet dat tijdelijke verhuur niet is toegestaan (art. 7:244 BW). Er is wel een uitzondering hierop en dat is wanneer de persoon die de woning verhuurt zelf in de woning zijn hoofdverblijf heeft en bijvoorbeeld slechts één kamer verhuurt, dan is het wel toegestaan.

Woningcorporaties

Een apart type binnen de huurwoningen, zijn de woningen van de woningcorporaties.

Indien je een woning van een woningcorporatie huurt, dien je uiteraard ook weer te kijken naar wat er in de huurovereenkomst en in de algemene huurvoorwaarden over onderverhuur is opgenomen.

Zo heeft bijvoorbeeld de grote woningcorporatie Ymere in de algemene huurvoorwaarden staan dat er sprake moet zijn van schriftelijke toestemming voordat er mag worden onderverhuurd. Uit de rechtspraak is inmiddels ook gebleken dat overtreding hiervan zwaar wordt bestraft. Zo is een huurder veroordeeld tot het betalen van een boete, het afdragen van de met verhuur genoten winst en ontruiming. Een woningcorporatie kan dus voor een rechter de winst vorderen die zij zelf niet zou hebben ontvangen met de vaak lage (sociale) huurprijzen.

Er zijn zelfs woningcorporaties die recherchebureaus inschakelen om Airbnbverhuurders op te sporen. Deze kosten kunnen zij ook in een procedure van de overtredende huurder vorderen.

Koopwoningen

Ook eigenaren van een woning kunnen problemen krijgen bij het tijdelijk verhuren van hun woning. Het verhuren van je appartement kan namelijk in strijd zijn met de geldende splitsingsakte.

In dit kader heeft op 10 september 2013 het Hof van Amsterdam een heel belangrijk arrest gewezen.

In deze kwestie ging het om een gebouw aan de Nieuwendijk in Amsterdam (bestaande uit 30 appartementsrechten). Een van de bewoners liet een aantal dagen per maand toeristen in zijn huis overnachten. Hij bood zijn appartement met bestemming wonen aan voor een bedrag van ongeveer

€ 1300,- per week.

De betreffende VvE was het hier niet mee eens en verbood deze verhuur. De betreffende eigenaar was het niet eens met het besluit van de VvE en heeft vervolgens een gerechtelijke procedure aanhangig gemaakt. Het was aan de rechter om te beoordelen of het besluit van de VvE had stand kon houden.

De rechter toetste in dit geval dan aan de splitsingsakte en het bijbehorende reglement (in deze kwestie was het Model-splitsingsreglement 1992 van toepassing). De artikelen uit het splitsingsreglement die van belang waren, luiden als volgt:

_“Artikel 17

1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.

(…)

4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.”_

_“Artikel 24

Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement (…) zal naleven”._

Het standpunt van de bewoner was dat hij zijn appartement maar heel af en toe, voor een aantal dagen per maand, verhuurde en dat daardoor de bestemming “wonen” niet werd gewijzigd. Ook zag hij geen verschil tussen de korte airbnb-verhuur en verhuur voor langere perioden (wat dus op grond van artikel 24 wel was toegestaan).

Volgens de VvE was er daarentegen sprake van commercieel gebruik en om die reden viel het volgens de VvE niet onder de  bestemming “woning”. Volgens de VvE wordt onder het begrip wonen namelijk het hebben van een permanente behuizing verstaan en dat is iets heel anders dan short stay.

Het was dus aan het Hof van Amsterdam om te beoordelen of een dergelijke verhuur onder de bestemming wonen valt en of er een verschil is tussen verhuur van een korte periode ten opzichte van een lange periode.

Volgens het Hof ziet artikel 24 van het reglement niet op verhuur voor korte periodes aan toeristen, maar ziet dat artikel op verhuur voor een langere termijn. Daarbij is volgens het Hof Airbnb-verhuur, bedrijfsmatige exploitatie en kan het om die reden ook niet worden gezien als “gebruik als woning”.

De short-stay activiteiten van de bewoner waren dus ook niet toegestaan.

Er is mij overigens ook een uitspraak bekend waarbij de VvE wél het besluit had genomen om short stay activiteiten van een eigenaar toe te staan. Echter, daar was een onderbuurman het niet mee eens. Deze onderbuurman is vervolgens ook naar de rechter gestapt en heeft met succes het besluit van de VvE bij de rechter kunnen vernietigen. De rechter vond in dit geval dus het rustige woongenot van die bewoner belangrijker dan het commerciële belang van de andere bewoner. Dus ook al is de toestemming door de VvE gegeven dan zijn er nog mogelijkheden om short stay activiteiten te dwarsbomen.

Mijn tip: kijk altijd in de akte van splitsing met de bijbehorende regelementen, maar zorg er vooral voor dat er geen onenigheid is binnen de VvE en met de buren.

Verzekeringen

Ook wanneer Airbnb-verhuur wel is toegestaan, is er nog een aandachtspunt: de verzekeringen. Veel Airbnbverhuurders hebben vaak niet door dat zij niet verzekerd zijn tegen brand, schade of ongelukken van hun gasten.

Uit veel polisvoorwaarden is gebleken dat tijdelijke verhuur aan toeristen helemaal niet is toegestaan. Dit kan dus tot onaangename verrassingen leiden en zelfs tot uitsluiting van dekking bij bijvoorbeeld brand in de woning.

Echter, inmiddels spelen steeds meer verzekeraars in op deze leemte en beseffen ze dat een en ander ook wel degelijk nieuwe commerciële kansen biedt. Er zijn nu meerdere verzekeraars die vanaf 1 januari 2015 een specifieke airbnb-polis aanbieden.

Airbnb heeft zelf overigens ook een “Verhuurders Garantie” regeling waarbij materiële schade van maximaal € 700.000,- verzekerd is. Echter, ik adviseer om de voorwaarden hiervan wel goed te lezen want deze verzekering heeft nog behoorlijk wat uitsluitingen.

Hypotheekverstrekker

Veel huiseigenaren weten ook niet dat de tijdelijke verhuur van hun woning gevolgen kan hebben met betrekking tot hun hypotheek. In veel hypotheekakten wordt vaak bepaald dat er toestemming moet worden gevraagd aan de hypotheekverstrekker om de woning tijdelijk te verhuren. Doe je dit niet, dan kan dit risico’s met zich meebrengen bijvoorbeeld wanneer er iets fataal mis gaat met de verhuur. De hypotheekverstrekker kan dan de gehele hypotheeklening opeisen en zelfs dwingen tot verkoop.

Gemeente Amsterdam

Tot slot hebben sommige gemeenten ook speciale regelgeving gecreëerd voor airbnb-verhuur.

Zo ook onze Gemeente Amsterdam. In eerste instantie was de gemeente negatief over airbnb, maar inmiddels zijn daarop teruggekomen en hebben ze zelfs een verdrag met airbnb gesloten over de toeristenbelasting. Vanaf 1 februari 2015 dient de verhuurder niet langer meer zelf de toeristenbelasting aan de gemeente af te dragen, maar zal Airbnb de toeristenbelasting inhouden bij elke boeking en aan de gemeente afdragen. Airbnb zal de gemeente ook meer informatie geven zodat illegale hotels kunnen worden opgespoord. Amsterdam is hiermee de eerste stad buiten de Verenigde Staten die dergelijke afspraken met Airbnb heeft gemaakt.

Ik adviseer op dit punt om de regelgeving van de betreffende gemeente te bestuderen via de websites van de verschillende gemeenten.

Wilt u meer informatie over deze materie, schroom dan niet om contact met mij op te nemen via info@devos.nl.

14 januari 2015

Deel dit bericht



Laatste nieuws

01-04-2019 - door

Nieuwe column Els Doornhein in Vindingrijk: 'Uw gezondheid, andermans goud'.

Nieuwe column van mr. Els Doornhein verschenen in de lente-e... Lees meer

22-02-2019 - door

Artikel Jasper Hulsebosch: Inwerkingtreding Nederlandse Cybersecuritywet

## 1. Inleiding Eind vorig jaar is de ‘Wet Beveiliging Netw... Lees meer

Copyright/Disclaimer © 2017 by De Vos & Partners N.V., Amsterdam, Nederland. All rights reserved. Created by Supreme being 21.3