+31 (0)20 2060700info@devos.nl
huurbemiddelingskosten / courtage, terecht of niet?

huurbemiddelingskosten / courtage, terecht of niet?

Huurbemiddelingskosten / courtage, terecht of niet?

  • Mag een bemiddelaar c.q. verhuurmakelaar bemiddelingskosten in rekening brengen bij de (toekomstige) huurder?

Deze vraag is de afgelopen jaren met enige regelmaat in de jurisprudentie aan de orde geweest en wordt nu nog steeds aan rechters voorgelegd.

Bemiddelingskosten / courtage

Doorgaans zie je dat een bemiddelaar c.q. verhuurmakelaar een maand huur als courtage rekent als door zijn bemiddeling een huurovereenkomst tot stand komt. Uit de wet volgt echter (artikel 7:427 BW jo artikel 7:417 lid 4 BW) dat als er sprake is van een particulier / consument, niet altijd kan worden afgesproken dat deze consument, de aspirant huurder, courtage aan de bemiddelaar moet betalen: er geldt namelijk een courtageverbod ten gunste van de consument, en wel specifiek voor díe situatie waarin niet alleen een bemiddelingsovereenkomst tussen de aspirant-huurder en de bemiddelaar bestaat, maar tegelijkertijd ook een bemiddelingsovereenkomst tussen de bemiddelaar en de verhuurder van de woning.

Dient de bemiddelaar zowel de aspirant-huurder als de verhuurder (”twee heren”)?

Kort gezegd: als een bemiddelaar “twee heren” dient (zowel de consument enerzijds als de verhuurder anderzijds), mag hij aan de consument géén courtage in rekening brengen. Zelfs niet als aan de verhuurder geen courtage in rekening wordt gebracht.

Wanneer tevens een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder?

Het is echter niet steeds duidelijk wanneer er een overeenkomst bestaat tussen een verhuurmakelaar en een verhuurder. Op 16 oktober 2015 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan om hierover meer duidelijkheid te geven (HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099)[1]: Uit dat arrest volgt dat een overeenkomst tussen een verhuurder en een bemiddelaar, waarbij de verhuurder gratis het recht verkrijgt om woonruimte aan te bieden op een website van de verhuurmakelaar, in principe (dus uitzonderingen daargelaten) geldt als een bemiddelingsovereenkomst. Als in zo’n situatie de consument dus door bemiddeling een huurovereenkomst sluit, is hij geen courtage aan de bemiddelaar verschuldigd omdat de bemiddelaar óók de verhuurder dient.

[1] http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2015:3099

In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam d.d. 2 augustus 2016 (ECLI:NL:RBAMS:2016:4771)[2] kwam ook de vraag aan de orde of de verhuurmakelaar recht had op courtage. Hier had een particulier, een buitenlander, via een bemiddelaar een huurovereenkomst gesloten, al medio 2013. Hij had destijds ook direct de factuur aan de bemiddelaar betaald. Vermoedelijk door de uitspraak van de Hoge Raad uit 2015 op het idee gebracht, vorderde de consument echter de courtage terug in deze procedure. Hij stelde dat de bemiddelaar indertijd twee heren had gediend waardoor de bemiddelaar geen courtage in rekening had mogen brengen.

De rechtbank ging vervolgens onderzoeken of de bemiddelaar inderdaad ook een bemiddelingsovereenkomst had gesloten met de verhuurder van de woning, en of bijvoorbeeld de situatie uit het arrest van de Hoge Raad uit 2015 aan de orde was. Dat blijkt allemaal niet zo te zijn. De bemiddelaar had weliswaar de woning op zijn website als te huur aangeboden, maar contact met de verhuurder had de bemiddelaar nooit gehad. De verhuurder had bovendien geen toestemming gegeven om de woning op de website van de bemiddelaar te plaatsen en de verhuurder leek niet eens te weten dat de woning op de site van de bemiddelaar stond vermeld. Tot slot bleek de woning ook op andere websites te huur te worden aangeboden. Aspirant-huurders konden dus via verschillende wegen de woning vinden en waren niet afhankelijk van die ene bemiddelaar om de woning aan te huren.

Dus: de verkoopmakelaar in deze casus trad niet exclusief op als bemiddelaar van de verhuurder van de bewuste woning. Geen “dienen van twee heren” en daardoor had de consument de courtage destijds gewoon terecht voldaan en werd zijn vordering tot terugbetaling afgewezen.

[2] http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2016:4771

Op 23 augustus 2016 heeft de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2016:5652)[3] in een enigszins vergelijkbare zaak waarin de consument eveneens zijn eerder betaalde courtage terugvorderde, opnieuw geoordeeld dat in díe kwestie géén sprake was van een bemiddelingsovereenkomst tussen de verkoopmakelaar en de verhuurder; géén “dienen van twee heren”. De rechtbank oordeelde hier dat de woning überhaupt niet op de website van de verhuurmakelaar werd aangeboden. Ook hier had de consument derhalve terecht courtage betaald en werd diens vordering tot terugbetaling afgewezen.

[3] http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2016:5652

Slotsom

Hoewel de particulier / consument met enige regelmaat zal kunnen betogen dat hij géén bemiddelingskosten hoeft te betalen, zal dat niet steeds opgaan. Zoals altijd hangt het van de specifieke feiten en omstandigheden af of er sprake is van het “dienen van twee heren”. Voor zowel de consument als de bemiddelaar loont het om goed te kijken naar de concrete situatie voor het betalen, respectievelijk in rekening brengen van courtage.

Heeft u vragen over dit onderwerp of zoekt u anderszins advies op het gebied van huur/verhuur van woonruimte, bedrijfsruimte of andere objecten, neemt u dan gerust contact met mij op: lboes@devos.nl.

Leontien Boes, 18 oktober 2016

Geschreven door

Leontien Boes

Advocaat

 
Maak een afspraak

Deel dit bericht



Laatste nieuws

01-04-2019 - door

Nieuwe column Els Doornhein in Vindingrijk: 'Uw gezondheid, andermans goud'.

Nieuwe column van mr. Els Doornhein verschenen in de lente-e... Lees meer

22-02-2019 - door

Artikel Jasper Hulsebosch: Inwerkingtreding Nederlandse Cybersecuritywet

## 1. Inleiding Eind vorig jaar is de ‘Wet Beveiliging Netw... Lees meer

Copyright/Disclaimer © 2017 by De Vos & Partners N.V., Amsterdam, Nederland. All rights reserved. Created by Supreme being 21.3