+31 (0)20 2060700info@devos.nl
Huurkorting vanwege de Corona crises

Huurkorting vanwege de Corona crises

Ondertussen druppelen de eerste uitspraken binnen die door rechters zijn gewezen in bodemprocedures en waarvan de inzet is het verkrijgen van de huurder van een huurkorting in verband met de gevolgen van de door de overheid genomen Corona maatregelen. In kort geding procedures zijn al veel meer vonnissen gewezen. De strekking daarvan is kort gezegd dat de gevolgen van de genomen Corona maatregelen kunnen worden aangemerkt als een gebrek. Tevens is door kort geding rechters geoordeeld dat de Corona maatregelen kunnen worden gezien als een onvoorziene omstandigheid. In dat geval staat het de rechter vrij om de huurovereenkomst tijdelijk aan te passen. Met welke omstandigheden een rechter rekening dient te houden staat nog niet vast. Dat zal in verdere jurisprudentie dienen te worden uitgekristalliseerd.

Op 21 januari 2021 is door de rechtbank Amsterdam een tussenvonnis in de bodemprocedure gepubliceerd dat al op 15 december 2020 is uitgesproken. In deze uitspraak voerde de verhuurder aan dat huurprijsvermindering vanwege een gebrek was uitgesloten in de algemene bepalingen (exoneratieclausule) en dat een onvoorziene overheidsmaatregel (die een gebrek zou kunnen opleveren) stilzwijgend was verdisconteerd in de huurovereenkomst. De rechter was het met deze lezing van de verhuurder niet eens. Niet elke overheidsmaatregel die de exploitatie beperkt, is in de huurovereenkomst verdisconteerd. Daarnaast staat niet vast dat partijen met een pandemie en de gevolgen daarvan rekening hadden gehouden. De rechter kijkt of er sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht in de gesloten huurovereenkomst. Herstel van het evenwicht kan worden bereikt doordat de rechter de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wijzigt of ontbindt. Nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld, doch dient deze in beginsel gelijkelijk over beide partijen te worden verdeeld.

Het is vervolgens aan de huurder om aan te tonen dat hij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus was beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Dat kan een huurder doen door inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over het jaar 2019 en 2020. Als op basis daarvan kan worden vastgesteld dat er sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis, dan zal de huurprijs in beginsel worden gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld.

De verhuurder op zijn beurt wees de rechter op de financieringslasten verbonden aan de aankoop van het pand maar die omstandigheden stonden niet aan een wijziging van de overeenkomst in de weg, aldus de rechtbank. Doorslaggevend is volgens de rechtbank dat de verplichtingen uit de overeenkomst door de onvoorziene omstandigheden uit balans zijn geraakt. De (wijze) van financiering van de aankoop van het pand heeft volgens de rechtbank daarop geen invloed.

De zaak is ondertussen verwezen naar een nieuwe rolzitting opdat de huurder inzage kan geven in de omzetcijfers. De verwachting is dat op basis daarvan een huurkorting zal worden vastgesteld. Dat is ook gebeurt bij een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 januari 2021.

In hoeverre de huurder in voornoemd Amsterdams tussenvonnis aanspraak heeft gemaakt (c.q. had kunnen maken) op steunmaatregelen is niet bekend. De vraag is daarom wel  hoe steunmaatregelen zich zullen verhouden met het oordeel van rechtbank Amsterdam. MKB bedrijven een zzp’ers kunnen sinds medio 2020 een aanvraag doen een ‘Tegemoetkoming Vaste Lasten MKB’ (TVL). Die tegemoetkoming bedraagt voor het eerste kwartaal 2021 minimaal 1.500 euro en maximaal 330.000 euro. Wel dient voldaan te worden aan een aantal voorwaarden, zoals een omzetverlies van meer dan 30 procent en minimaal 3.000 euro vaste lasten in het eerste kwartaal van 2021.

Conclusie

Voornoemde uitspraken in bodemzaken sluiten in grote lijn bij de kortgedinguitspraken die tot nu toe zijn gewezen. Welke stellingen verhuurders kunnen innemen om hun posities kracht bij te zetten zal in verdere jurisprudentie duidelijk moeten worden.

Geschreven door

Nicolet Don

Advocaat

 
Maak een afspraak

Deel dit bericht



Laatste nieuws

14-05-2021 - door

Nicola Ebbink beëdigd!

Op 12 mei 2021 is onze collega Nicola Ebbink beëdigd. Margri... Lees meer

14-05-2021 - door

Formule voor huurkorting vanwege corona.

## **Formule voor “huurkorting” bij huur bedrijfsruimte – bi... Lees meer

Copyright/Disclaimer © 2017 by De Vos & Partners N.V., Amsterdam, Nederland. All rights reserved. Website by Omelette Du Fromage