+31 (0)20 2060700info@devos.nl
Kan de verhuurder worden aangesproken bij overlast van een hurende buurman?

Kan de verhuurder worden aangesproken bij overlast van een hurende buurman?

Grote verhuurders zoals bijvoorbeeld woningstichtingen verhuren vele huurwoningen. Veel huurders hebben dan ook buren die van dezelfde verhuurder huren. Huurders kunnen overlast van elkaar ervaren. De vraag is of een huurder nadat tevergeefs de buurman is aangesproken om ondervonden overlast te staken ook de verhuurder kan aanspreken en zo ja, op welke wijze?

Overlast van de buren

Een huurder kan overlast of hinder ondervinden van zijn buurman en dient zijn buurman hierop aan te spreken. Onder overlast valt onder andere geluidsoverlast, stankoverlast, bedreigingen, het gooien van afval over de schutting, enzovoorts (artikel 5:37 jo 6:162 BW). In de huurvoorwaarden van de verhuurder is vaak opgenomen dat het niet is toegestaan om overlast aan omwonenden te veroorzaken.

Buren van aangrenzende woningen zullen altijd wel enige hinder van elkaar kunnen ondervinden en moeten dulden. Bij het ondervinden van overlast dienen buren met elkaar in overleg te gaan om onderling tot een oplossing komen. Het komt echter toch nog wel geregeld voor dat er geen overeenstemming kan worden bereikt hoe alsnog als goede buren naast elkaar te wonen. Wanneer de buren van dezelfde verhuurder huren kan de huurder die overlast ondervindt in sommige gevallen de verhuurder aanspreken om actie te ondernemen.

Verplichting van de verhuurder om gebreken te herstellen en rustig woongenot te verschaffen

De verhuurder is immers verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen (artikel 7:206 lid 1 BW). Ook op grond van de redelijkheid en billijkheid kan een verhuurder verplicht zijn om alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de beperking van het woongenot te beëindigen.

Valt overlast van een buurman onder een gebrek?

Een gebrek is een staat of een eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7: 204 lid 2 BW).

Het bestaan van overlast levert op zichzelf nog geen gebrek op. Het feit echter dat na overleg tussen de buren er geen oplossing is gevonden en de verhuurder na hier uitdrukkelijk om te zijn verzocht geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om op te treden, kan echter wel een gebrek opleveren naar de huurder die overlast ondervindt. Het gebrek betreft dus het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten van de overlast ondervindende huurder.

Aanleveren bewijzen van overlast

Een klagende huurder dient in voorkomend geval voldoende te stellen om de verhuurder onderzoek te kunnen laten verrichten op basis waarvan maatregelen getroffen kunnen worden. Hierbij gaat het om objectieve gegevens en niet bijvoorbeeld uitsluitend een dagboek van de huurder met eigen aantekeningen. De klagende huurder zal schriftelijke verklaringen van getuigen dienen te overleggen die specifiek zijn over de frequentie en de duur van de ondervonden hinder. Bij voorkeur dienen ook meldingen aan de politie of de gemeente te worden overgelegd waarop door de politie en/of de gemeente ook actie is ondernomen naar de betreffende buurman of buurvrouw. Voorts is het van belang dat de klagende huurder zelf in het kader van de overlast niets kan worden verweten.

Actieve houding verhuurder

Indien een verhuurder geen of onvoldoende gebruik maakt van zijn bevoegdheid om op te treden tegen een overlast veroorzakende huurder kan dit dus een gebrek opleveren. Het is derhalve van groot belang dat een verhuurder een verzoek van een klagende huurder serieus neemt naar aanleiding van de feiten in het concrete geval. Van een verhuurder mag in eerste instantie worden verwacht dat een gesprek wordt aangegaan met de huurder die overlast geeft. Voorts mag van een verhuurder worden verwacht dat een poging tot bemiddeling wordt gedaan om de zaak op te lossen. Tevens dient een verhuurder voldoende en serieus onderzoek in te stellen naar de klachten van de klagende huurder en daarmee de aard en de ernst van de overlast vast te stellen. Daarnaast mag van de verhuurder worden verwacht dat andere huurders worden benaderd en worden gevraagd om te vragen of zij overlast hebben ondervonden van de overlast gevende huurder en dit bij voorkeur schriftelijk berichten. Van de verhuurder wordt derhalve een actieve houding verwacht.

Mogelijkheden van de overlast ondervindende huurder

Indien na overleg over de overlast tussen de buren er geen oplossing is gevonden en de verhuurder na hier uitdrukkelijk om te zijn verzocht geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om op te treden, kan dat een gebrek opleveren naar de huurder die overlast ondervindt. Deze huurder heeft bij het vast staan van een gebrek vervolgens een aantal mogelijkheden naar de verhuurder toe.

Huurprijsvermindering

Een huurder kan vorderen dat de daartoe bevoegde instantie de huurprijs vermindert vanwege een gebrek. Dit is geregeld in artikel 7:207 BW. In het geval van huurprijsvermindering ligt het voorts in de verwachting dat de verhuurder geneigd zal zijn om toch te trachten zich extra in te spannen om de overlast situatie te laten beëindigen om zo het gebrek en de huurprijsvermindering op te (laten) heffen.

Verzoek om een andere huurwoning

Een huurder kan verzoeken om een andere woning bij dezelfde verhuurder. De verhuurder kan bij het beschikbaar hebben van andere huurwoningen aan de klagende huurder en natuurlijk ook aan de overlast veroorzakende huurder een vergelijkbare andere woning aanbieden. Bij verhuizing van één of beide huurders zou aan de overlast situatie een eind kunnen komen.

Vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde

De klagende huurder kan als zeer ver strekkende maatregel vorderen dat de verhuurder wordt verplicht om een vordering in te stellen die zou moeten leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst met de veroorzaker van de overlast en tot ontruiming van het gehuurde. Rechters zijn terughoudend met dergelijke verstrekkende vorderingen. De huurders zijn immers buren van elkaar en zullen altijd enige hinder van elkaar ondervinden en moeten dulden. Bij ernstige overlast worden deze vorderingen echter wel toegewezen.

In voorkomend geval zal de klagende huurder niet alleen de nodige objectieve bewijzen moeten overleggen van de overlast maar ook dat de overlast zodanig ernstig is dat de ontbinding – en ontruimingsvordering dient te worden ingesteld alsmede dat een dergelijke procedure een redelijke kans van slagen heeft.

Conclusie

Indien een huurder ernstige overlast (hinder) ondervindt van een buurman die huurt bij dezelfde verhuurder zou indien het niet mogelijk blijkt om in onderling overleg de overlast weg te nemen de verhuurder kunnen worden aangesproken. De klagende huurder kan in voorkomend geval verwachten en eisen dat de verhuurder de nodige acties onderneemt. Het feit dat na overleg tussen de buren er geen oplossing is gevonden ter zake de overlast en de verhuurder - na hier uitdrukkelijk om te zijn verzocht - geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om op te treden, kan dan een gebrek opleveren naar de huurder die overlast ondervindt. Het gebrek betreft dus het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten van de overlast ondervindende huurder. Bij het uitblijven van acties van de verhuurder heeft de klagende huurder indien er sprake is van een gebrek een aantal mogelijkheden om de verhuurder aan te spreken en tot nadere actie te dwingen zoals huurprijsvermindering, verzoeken om andere huurruimte en een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met de overlast veroorzakende huurder en ontruiming van het gehuurde.

Indien er vragen zijn over bovengenoemd onderwerp en/of andere onderwerpen van het huurrecht kunt u natuurlijk contact opnemen met ons kantoor om door één van de advocaten de vraag te bespreken en te worden geadviseerd.

Geschreven door

Roeland van Gelder

Advocaat

 
Maak een afspraak

Deel dit bericht



Laatste nieuws

24-01-2022 - door

Man verzoekt tot vaststelling vaderschap

Eind 2021 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin de vr... Lees meer

21-01-2022 - door

Doorstart na faillissement

Als een bedrijf failliet wordt verklaard, wordt er een curat... Lees meer

Copyright/Disclaimer © 2017 by De Vos & Partners N.V., Amsterdam, Nederland. All rights reserved. Website by Omelette Du Fromage