+31 (0)20 2060700info@devos.nl
Uitleg hypotheekakte naar Haviltex-maatstaf

Uitleg hypotheekakte naar Haviltex-maatstaf

Op het zonnige Curaçao speelde zich in maart 2009 het volgende af, voor het leesgemak puntsgewijs weergegeven:

Feiten

  • A (verzoekster) sluit een memorandum of understanding (“MoU”) met B (verweerder) met betrekking tot de koop door verzoekster van aandelen van verweerder in een vennootschap voor NAF 799.800,00.
  • Verweerder verkoopt en levert de aandelen door middel van een notariële akte voor NAF 825.000,00.
  • Verweerder heeft verzoekster een geldlening verstrekt voor de koop van de aandelen. Verzoekster verstrekt daarbij als schuldenaar een hypotheek op de registergoederen van de vennootschap, ten behoeven van verweerder. In de hypotheek staat als schuld vermeld een bedrag van NAF 680.170,00.
  • Verder staat in de hypotheekakte:
  1. De schuldenaar is verplicht het verschuldigde terug te betalen in totaliserend NAF 720.000**. Vervroegde aflossing is niet mogelijk.
  2. De schuldenaar is verplicht over het geleende bedrag ad NAF 680.170 een rente te betalen naar reden van zes procent (6%) per jaar, ingaande 1-6-2009. [Tekst is voor de leesbaarheid aangepast door auteur, SP]
  • Verzoekster betaalt 2 x NAF 35.000,00 renteloos en NAF 161.500,00.
  • De registergoederen worden executoriaal verkocht voor NAF 622.793,00.

Kern

De kernvraag in deze zaak is van welk leningsbedrag moet worden uitgegaan en over welk gedeelte van de lening rente verschuldigd is. Juridisch gezien moet de vraag worden beantwoord of de hypotheekakte dient te worden uitgelegd volgens een objectieve maatstaf of volgens de Haviltex-maatstaf.

De Haviltex-maatstaf komt voort uit het arrest Ermes / Haviltex en houdt kort gezegd in dat bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst het niet genoeg is om enkel naar de taalkundige betekenis van de tekst te kijken, maar dat ook gekeken moet worden welke betekenis de partijen, gelet op de omstandigheden van het geval, aan de tekst gaven en wat ze over en weer van elkaar mochten verwachten.

Procesverloop

De uitspraak van het Gerecht in Eerste Aanleg van Curaçao (“GEA”), kon verzoekster niet bekoren. Zij ging daarom in beroep bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba. Ook bij het Hof vangt verzoekster bot. Het Hof vernietigt het vonnis van het GEA en overweegt:

ROV 3.4: Het gaat in deze zaak om de uitleg van een notariële akte ter vestiging van een beperkt recht. Bij de uitleg van een zodanige akte komt het aan op de partijbedoeling voor zover die in de akte tot uitdrukking is gebracht. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (o.a. HR 19 april 2013, NJ 2013/240).

ROV 3.5: Een geobjectiveerde uitleg van de hypotheekakte leidt tot de conclusie dat de ter leen ontvangen gelden Naf. 790.000,00 bedragen, zoals door [verweerder] c.s. is gesteld, en niet Naf. 680.170,00 zoals foutief in de hypotheekakte staat vermeld. [Onderstreping door auteur, SP]

Verzoekster laat het er niet bij zitten en legt de zaak voor aan de Hoge Raad der Nederlanden. De Advocaat-Generaal bij de Hoge Raad (“AG”) concludeert als volgt.

Principaal beroep: maatstaf onjuist

Het is volgens de AG vaste rechtspraak dat bij de uitleg van een notariële akte de partijbedoeling zoals deze in de akte tot uitdrukking komt, doorslaggevend is. Die partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, die vervolgens weer moeten worden uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De beantwoording van de vraag wat in de onderhavige zaak de inhoud is van de obligatoire afspraken die ten grondslag liggen aan de vestiging van het hypotheekrecht is een kwestie van “Haviltexen”. Uit de bestreden rechtsoverweging blijkt niet dat het Hof bij de uitleg rekening heeft gehouden met de bedoeling van partijen zoals deze tot uitdrukking is gebracht in de MoU.

De notariële vestigingsakte van hypotheek levert – als daarin tevens de inhoud van de obligatoire overeenkomst is opgenomen – weliswaar tussen partijen dwingend bewijs op (art. 136 lid 2 Rv-NA), maar staat daartegen wel tegenbewijs open (art. 130 lid 2 Rv-NA). Tegenbewijs dat dus gevonden kan worden in “alle omstandigheden van het geval”.

Door dat alleen te kijken naar (de uitleg van) de akte met een “objectieve bril”, geeft volgens de AG blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De Hoge Raad volgt de AG en het principaal cassatieberoep slaagt.

Beslissing

De Hoge Raad vernietigt het vonnis van Hof en wijst het geding terug naar dat Hof voor verdere behandeling.

Conclusie

Een “letter of intent”, MoU of in gewoon Nederlands, een “intentieverklaring”, dan wel “intentie-overeenkomst”, is niet altijd vrijblijvend en zonder gevolgen in een overname. Dat blijkt wel uit de zojuist besproken uitspraak van de Hoge Raad. Reden te meer om u in alle stappen van een fusie of overname te laten begeleiden door een gespecialiseerde advocaat. Wij zijn u en uw bedrijf graag van dienst.

De uitspraak van de Hoge Raad is te vinden via ECLI:NL:HR:2016:1511 en de conclusie van de AG via ECLI:NL:HR:2016:289.

Deel dit bericht



Laatste nieuws

01-04-2019 - door

Nieuwe column Els Doornhein in Vindingrijk: 'Uw gezondheid, andermans goud'.

Nieuwe column van mr. Els Doornhein verschenen in de lente-e... Lees meer

22-02-2019 - door

Artikel Jasper Hulsebosch: Inwerkingtreding Nederlandse Cybersecuritywet

## 1. Inleiding Eind vorig jaar is de ‘Wet Beveiliging Netw... Lees meer

Copyright/Disclaimer © 2017 by De Vos & Partners N.V., Amsterdam, Nederland. All rights reserved. Created by Supreme being 21.3