+31 (0)20 2060700info@devos.nl
Update II Huurkorting vanwege de Coronacrisis, het eind is in zicht!

Update II Huurkorting vanwege de Coronacrisis, het eind is in zicht!

In februari en eind juli van dit jaar heb ik u geïnformeerd over de mogelijkheden voor huurders om aanspraak te kunnen maken op een huurkorting in verband met de door de overheid voorgeschreven Coronamaatregelen met allerhande exploitatieberekende maatregelen van dien. Uit de tot dan toe gewezen uitspraken van Amsterdamse kantonrechters in zowel kort gedingprocedures als bodemzaken is duidelijk geworden dat rechters van mening zijn dat de Coronamaatregelen kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden. In dat geval staat het de rechter vrij om de huurovereenkomst tijdelijk aan te passen, o.a. door het toepassen van een tijdelijke huurkorting. Door meerdere rechters is daarbij een formule gehanteerd die erop neerkomt dat de huurkorting gelijk is aan de helft van de omzet die de huurder in 2020/2021 minder heeft kunnen genereren dan in 2019. De verminderde omzet werd in die gevallen volgens het “share the pain principe” gelijkelijk tussen huurder en verhuurder gedeeld, zo oordeelden de betreffende rechters. De eventuele door de huurder ontvangen TVL (Tegemoetkoming Vaste Laten) dienden in die gevallen bij de gegenereerde omzet te worden opgeteld. 

Op 14 september jongstleden heeft het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728) in een hoger beroep procedure naar aanleiding van een eerder gewezen kort gedingvonnis geoordeeld dat weliswaar nog steeds het “share the pain principe” geldt, maar er dient wel een geheel andere rekenmethodiek te worden toegepast. Het Hof heeft namelijk bepaald dat de door de huurder ontvangen TVL niet bij de gerealiseerde omzet moet worden opgeteld maar dient te worden afgetrokken van de totale vaste lasten van de huurder. Het Hof gaat er daarbij vanuit dat de TVL wordt gebruikt om daadwerkelijk huur te betalen. Voorts dient te worden uitgegaan van de TVL waarop een huurder aanspraak had kunnen maken en niet de TVL waarop de huurder daadwerkelijk aanspraak heeft gemaakt.

Vervolgens dient te worden bepaald welk deel van de resterende vaste lasten betrekking heeft op de huur. Als in dat geval nog steeds huur verschuldigd is, dient daarop een korting te worden verleend die gelijk is aan de helft van de gegeneerde omzetderving over de betreffende periode. Dat zal in het merendeel van de gevallen leiden tot een lagere huurkorting voor de huurder dan toegewezen in een groot aantal vonnissen tot nu toe. Immers alleen over de nog openstaande huur die de TVL overschrijdt mag de korting worden toegepast.

Op 30 september jongstleden heeft ook de procureur-generaal (p-g) zijn advies gepubliceerd (ECLI:NL:PHR:2021:902) naar aanleiding van de aan de Hoge Raad gestelde vragen door de kantonrechter Limburg en zoals nader uiteengezet in mijn vorige column. Dit advies bevestigt dat een huurder inderdaad geen rekening had hoeven houden met de gevolgen van de Coronamaatregelen. Hierdoor kan er sprake zijn van een gebrek (de p-g overweegt dat een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel is aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten zodat in zoverre sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW) of een onvoorziene omstandigheid die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Dit maakt dat de coronacrisis in beginsel kan leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. De p-g heeft geoordeeld dat bij de bepaling van het nadeel het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan TVL kan worden verdisconteerd op de wijze van het Hof in de genoemde uitspraak van 14 september jongstleden. 

Het is nu nog wachten op het arrest van de Hoge Raad maar in het merendeel van de gevallen wordt door de Hoge Raad het advies van de p-g opgevolgd. Hopelijk komt het arrest snel want alle betrokken partijen hebben belang bij definitieve duidelijkheid. Met de invoering van de Coronatoegangspas per 25 september 2021, het opheffen van de 1 ½ meter maatregel en het stopzetten van de Coronasteunmaatregelen (o.a. TVL) is het wel mijn verwachting dat het merendeel van de huurders na 1 oktober 2021 geen aanspraak meer kan maken op een “corona-gerelateerde” huurkorting.     

Als u over het voorgaande nog vragen heeft, dan kunt u mij altijd voor een vrijblijvend advies bellen.

Geschreven door

Nicolet Don

Advocaat

 
Maak een afspraak

Deel dit bericht



Laatste nieuws

07-10-2021 - door

Workshop Els Doornhein: "Digitaal werken en de AVG"

Komt dat zien\! Op 27 oktober 2021 organiseert [DEN](https:/... Lees meer

01-10-2021 - door

€ 76,- schadevergoeding na veroordeling illegale handel Bollywoodfilms

Het gebeurt niet vaak dat er geprocedeerd wordt over schadev... Lees meer

Copyright/Disclaimer © 2017 by De Vos & Partners N.V., Amsterdam, Nederland. All rights reserved. Website by Omelette Du Fromage