Leontien Boes
Advocaat
Leontien is advocaat sinds 1999 en houdt zich allereerst bezig met vastgoed in brede zin. Zij adviseert en procedeert over huur van onder andere horecabedrijfsruimte, kantoorruimte en woonruimte, zowel voor huurders als verhuurders. Ook helpt zij cliënten bij problemen met koop en verkoop van onroerend goed, appartementsrecht, bouwrecht en burenrecht. Denk aan discussies tussen huurder en verhuurder over opzegging, de huurprijs of onderhoud c.q. renovatie, twee ondernemers die het niet eens zijn over de verkoop van een kantoorpand, een mislukte verbouwing, onenigheid binnen de VvE, recht van overpad of verjaring van grond: Leontien heeft er ervaring mee. Ze schrijft graag een stevige brief, een goed processtuk of een gedegen maar wél praktisch advies.
Problemen voorkomen met contracten en voorwaarden
Leontien is tevens gespecialiseerd in het opstellen en beoordelen van contracten en algemene voorwaarden, niet alleen op het gebied van vastgoed, maar ook breder, ten aanzien van commerciële contracten en voorwaarden in het algemeen. Zij helpt u(w onderneming) graag problemen te voorkomen door afspraken in contracten en voorwaarden helder vast te leggen.
Ruim blikveld
Leontien was een groot aantal jaar curator in faillissementen, bijvoorbeeld in dat van De Fietsfabriek, en heeft in haar beginjaren als advocaat veel aansprakelijkheids- en letselschadezaken behandeld. Met deze ervaring beschikt zij over veel allround kennis en een ruim blikveld, waardoor zij haar cliënten breed kan adviseren.
Recht door zee
# #
Qua persoon is Leontien vlot, recht door zee en gedreven. Zij houdt van duidelijke taal en een no-nonsense-aanpak, gericht op een oplossing. Ze houdt haar poot stijf als het moet maar communiceert daarbij altijd op een vriendelijke manier. Leontien gelooft dat een geschil doorgaans beter wordt opgelost met een regeling dan met een lange procedure, al gaat zij die zeker niet uit de weg. Leontien houdt van muziek en dans, gaat graag naar theater en ballet en is erg sportief: ze doet aan windsurfen en fitness.
Recente blog berichten • Leontien Boes
Formule voor huurkorting vanwege corona.
Formule voor “huurkorting” bij huur bedrijfsruimte – bij omzetverlies wegens corona In verschillende huurzaken heeft de rechter in het afgelopen jaar geoordeeld dat de huurder van bedrijfsruimte een bepaalde mate van huurkorting toekwam vanwege de coronacrisis. Het oordeel daarin was steeds dat de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren. Het ging dan vooral om restaurants en cafés die verplicht gesloten zijn (geweest) en om hotels die een zeer lage bezetting hadden door het wegblijven van toeristen en zakenreizigers. Inmiddels is in de rechtspraak een formule toegepast voor het bepalen van huurkorting, namelijk: “huurprijs x percentage omzetvermindering x 50%” Hierbij moet de verkregen TVL wel als omzet worden meegenomen. Ook dient de huurder zijn omzetdaling te onderbouwen door overlegging van objectieve omzetcijfers over 2019 en 2020, aan de hand waarvan het verschil aan omzet vóór en ná de aanvang van de coronacrisis inzichtelijk wordt. Indien uit de omzetgegevens blijkt dat er een periode is geweest waarin de omzetdaling minder dan 30% is ten opzichte van een vergelijkbare periode in het verleden, dan moet de huurder onderbouwen dat die omzetdaling het gevolg is van de coronamaatregelen. In een uitspraak van 20 april 2021 heeft de rechtbank Amsterdam deze lijn in de rechtspraak bevestigd. In die zaak ging het om een reisorganisatie (stichting) die bedevaartreizen naar Mekka organiseert. De stichting huurt hiervoor van Stadgenoot een bedrijfsruimte en had vanaf februari 2020 geen huur meer betaald, reden voor Stadgenoot om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming te vorderen. De stichting stelde dat zij als reisorganisatie zwaar getroffen is door de coronacrisis: sinds begin 2020 is het niet meer mogelijk om op bedevaart te gaan naar Saoedi-Arabië. Hierdoor heeft de stichting geen omzet meer gedraaid. Volgens de stichting is het wegens deze onvoorziene omstandigheden redelijk om een huurkorting van 50% toe te passen. Verdeling van de tegenvaller in omzet volgens de formule De rechtbank volgt de stichting (in beginsel) en oordeelt zelfs dat ook wanneer geen sprake was van een verplichte sluiting van het gehuurde in dit geval duidelijk is dat de omzetdaling een gevolg is van de coronacrisis, en dat de tegenvaller in omzet moet worden verdeeld aan de hand van voornoemde formule. En aangezien de stichting zich vrijwel uitsluitend richt op het organiseren van bedevaartreizen naar Mekka, ziet de rechter aanleiding om de huurkorting eerder dan 16 maart 2020 te laten ingaan. Huurder moet omzetcijfers overleggen Omdat de stichting de door haar gestelde omzetdaling en eerdere maatregelen in Saoedi-Arabië nog niet had onderbouwd, heeft de rechter de stichting de gelegenheid gegeven om bij akte zo objectief mogelijke omzetcijfers over 2019 t/m heden te overleggen (bijv. maandelijkse BTW aangiften), waarbij ook melding wordt gemaakt van de (eventueel) verkregen TVL en TOGS, alsmede informatie over de (datum van de) door de overheid in Saoedi-Arabië opgelegde reisbeperkende maatregelen. Risico op ontruiming bij te hoge huurachterstand! De rechter oordeelt tot slot dat, indien de cijfers aanleiding geven tot een huurkorting, dat nog niet betekent dat het risico op ontruiming is afgewend. De rechter wijst erop dat er sprake is van een huurachterstand van méér dan een jaar. De hoogte van die achterstand rechtvaardigt - in principe - ontbinding van de huurovereenkomst, aldus de rechter. Deze laatste overweging brengt mijns inziens mee dat de huurder voorzichtig moet zijn om méér huur in te (blijven) houden dan uit de formule voor huurkorting volgt. Indien immers ten onrechte een te hoog bedrag onbetaald wordt gelaten, loopt de huurder het risico op ontbinding van de overeenkomst en ontruiming. **Conclusie: ** Op basis van de thans bekende jurisprudentie lijkt geconcludeerd te kunnen worden dat bij huur van bedrijfsruimte de huurder volgens de hiervoor genoemde formule een huurkorting vanwege corona kan krijgen. Wel moet de huurder zijn omzetdaling aantonen en is het voor de huurder oppassen dat er géén sprake is van een huurachterstand die hoger is dan het bedrag dat uit de formule volgt. Heeft u vragen over uw positie als huurder of verhuurder in verband met corona, of heeft u andere vragen op het gebied van huurrecht, neemt u dan gerust contact met ons op. Leontien Boes, 14 mei 2021
Pakketreis en precontractuele informatieverplichting reisorganisator
Per 1 juli 2018 is de Wet op de (pakket)reisovereenkomst behoorlijk gewijzigd (zie artikelen 7:500 e.v. van het Burgerlijk Wetboek), dit naar aanleiding van Richtlijn EU 2015/2302 (betreffende pakketreizen en gekoppelde reisarrangementen). De (Europese) regelgeving is sindsdien veel strenger geworden ter bescherming van de consument. Zo is bijvoorbeeld nieuw dat de reisorganisator verplicht is om de reiziger, nog vóórdat deze gebonden is aan een boeking van een pakketreis, een grote hoeveelheid (binnen EU-verband gestandaardiseerde) informatie te verstrekken. Dit wordt de precontractuele informatieverplichting genoemd. Reisorganisator moet consument op tijd en volledig informeren Voor Nederland is de precontractuele informatieverplichting opgenomen in artikel 7:502 BW. Zoals gezegd gaat het om veel informatie die de reisorganisator moet geven. Hieronder worden slechts twee punten uitgelicht. Aan de consument moet bijvoorbeeld worden verstrekt: de mededeling dat de reiziger de overeenkomst vóór het begin van de pakketreis altijd kan beëindigen tegen betaling van een redelijke beëindigingsvergoeding of, indien toepasselijk, van de gestandaardiseerde beëindigingsvergoedingen die door de organisator worden verlangd; informatie over een facultatieve of verplichte verzekering die de kosten bij beëindiging van de overeenkomst door de reiziger of de kosten van bijstand, met inbegrip van repatriëring, bij ongeval, ziekte of overlijden dekt. Kort gezegd: de consument moet van te voren informatie krijgen over de mogelijkheid tot ontbinding, over annuleringskosten en over een (reis- en/of annulerings)verzekering. Consequenties als reisorganisator niet op tijd en onvolledig informeert Elke reisorganisator dient alle in de wet genoemde informatie tijdig aan de reiziger te verschaffen. Voldoet de reisorganisator niet aan deze verplichting, dan moet de ACM handhavend optreden en kan een boete opgelegd worden. Het niet (aantoonbaar) verstrekken van de informatie kan echter óók meebrengen dat de touroperator géén betaling van de consument kan eisen. Dat bleek uit een uitspraak van de rechtbank Rotterdam d.d. 29 januari 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:703). De casus was als volgt. Een consument had online via de app van Corendon een reisovereenkomst gesloten. Ondanks sommatie daartoe liet hij de reissom onbetaald waarna Corendon de reis annuleerde en annuleringskosten in rekening bracht conform de ANVR-Reizigersvoorwaarden, in dit geval 75% van de reissom. Ook díe kosten betaalde de consument niet, reden voor Corendon om hem te dagvaarden. Op het eerste gezicht leek de vordering van Corendon kansrijk. Toch werd de claim van Corendon afgewezen omdat Corendon volgens de rechtbank niet aan haar wettelijke informatieverplichting had voldaan. De rechtbank oordeelde dat ze ambtshalve moest toetsen of werd voldaan aan de beschermende bepalingen van het Europees consumentenrecht. De rechtbank moest in dit kader ook nagaan of Corendon wel de precontractuele informatieverplichting was nagekomen, en of Corendon de klant dus had ingelicht over (onder meer) de ontbindingsmogelijkheid, annuleringskosten en een verzekering. Het bleek dat Corendon niet kon aantonen dat ze de klant ergens in het boekingsproces voorafgaand aan de boeking de wettelijk verplichte informatie had verstrekt. De rechtbank oordeelde dat daardoor sprake was van een oneerlijke handelspraktijk. Vervolgens oordeelde de rechtbank dat (op basis van EU-jurisprudentie) hierop een sanctie moet volgen die evenredig, doelmatig en afschrikwekkend dient te zijn. In deze zaak zag de rechtbank aanleiding om de reisovereenkomst te vernietigen waardoor er geen grondslag (meer) bestond om annuleringskosten te vorderen. Kort gezegd: door de consument niet deugdelijk te informeren had Corendon geen recht op betaling. Conclusie: grote gevolgen als reisorganisator niet informeert Voor de reisorganisator / touroperator geldt: zorg ervoor dat tijdig alle wettelijk vereiste informatie wordt verstrekt. En nog belangrijker: richt het boekingsproces ook zó in dat achteraf kan worden aangetoond dat aan die precontractuele informatieverplichting is voldaan. Anders zou de reisovereenkomst vernietigd kunnen worden. Anderzijds geldt voor de consument-reiziger dat het wellicht mogelijk is de reisovereenkomst aan te tasten (en dat kan gunstig zijn) als de reisorganisator niet op tijd alle volgens de wet te verstrekken informatie heeft gegeven. Heeft u vragen over reisrecht, informatieverplichtingen en algemene voorwaarden in dit verband, neemt u dan gerust contact met ons op. Leontien Boes, 12 maart 2021
Oudere berichten
- 09-04-2020 - Geen huisuitzettingen en spoedwet verlenging tijdelijke huurcontracten
- 03-04-2020 - Corona in de bouw - wat te doen met extra kosten en vertraging?
- 27-03-2020 - Sluiting bedrijfsruimte vanwege Corona! Compensatie of schadevergoeding van verhuurder? Het “Corona-akkoord”
- 18-02-2020 - Airbnb-regels in Amsterdam
- 25-09-2019 - Update Thomas Cook Nederland / Neckermann, 25 september 2019, 10.00 uur
- 23-09-2019 - Thomas Cook failliet
- 18-10-2016 - huurbemiddelingskosten / courtage, terecht of niet?
- 11-02-2016 - Geen aansprakelijkheid medebezitter dier
Werkt voor
huurders, verhuurders, huiseigenaren, vastgoedexploitanten, VvE’s, aannemers, ondernemers, consumenten/particulieren.
Opleiding
Universiteit van Amsterdam, Nederlands Recht, civielrechtelijke richting (1999). Grotius postacademische specialisatieopleiding Onroerend Goed, cum laude (2006).
Rechtsgebieden
Aansprakelijkheidsrecht, , Consumentenrecht, Geschillenbeslechting, Hoger beroep & second opinion, Huurrecht, Procesrecht, Reisrecht, Vastgoed en Bouwrecht
Expertises
Handel, Industrie & MKB, Rechtsbijstandsverzekeraars, Reizen, Vastgoed, Bouwrecht & Wonen
Contact
t: +31 (0)20 2060716
m: lboes@devos.nl
Secretaresse
Laura Overwater
Secretariaat
t: 020-2060733