+31 (0)20 2060700info@devos.nl
To the point en pragmatisch

Nicolet Don
Nicolet Don

Nicolet Don

Advocaat

Nicolet Don (1968) begon haar advocatencarrière op Sint Maarten (NA). De “hands on” mentaliteit die daar vereist was, heeft zij nog steeds en wordt gewaardeerd door haar cliënten. Ze is duidelijk en realistisch, ze heeft verstand van zaken over de sectoren waarin zij actief is en probeert voor haar cliënten het maximale uit een zaak te halen als het tot een juridisch geschil komt. Daarbij gaat zij het voeren van procedures niet uit de weg maar zij zal haar cliënten ook zeker adviseren niet onnodig procedures te voeren.

Veel proceservaring

Nicolet adviseert haar cliënten (met name ondernemers) over al hetgeen juridisch op hun pad komt als het gaat om algemene voorwaarden, contracten, overeenkomsten van opdracht, huurovereenkomsten, aanneemovereenkomsten en projectontwikkelingsovereenkomsten. Waar nodig zal zij voorts niet schromen te procederen. Nicolet heeft namelijk veel proceservaring, zowel op het gebied van handelsrecht, contractenrecht, civiel vastgoed als bouwrecht en kent de kneepjes van het procesrecht.




Recente blog berichten • Nicolet Don

01-10-2021 - door Nicolet Don

Update II Huurkorting vanwege de Coronacrisis, het eind is in zicht!

In februari en eind juli van dit jaar heb ik u geïnformeerd over de mogelijkheden voor huurders om aanspraak te kunnen maken op een huurkorting in verband met de door de overheid voorgeschreven Coronamaatregelen met allerhande exploitatieberekende maatregelen van dien. Uit de tot dan toe gewezen uitspraken van Amsterdamse kantonrechters in zowel kort gedingprocedures als bodemzaken is duidelijk geworden dat rechters van mening zijn dat de Coronamaatregelen kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden. In dat geval staat het de rechter vrij om de huurovereenkomst tijdelijk aan te passen, o.a. door het toepassen van een tijdelijke huurkorting. Door meerdere rechters is daarbij een formule gehanteerd die erop neerkomt dat de huurkorting gelijk is aan de helft van de omzet die de huurder in 2020/2021 minder heeft kunnen genereren dan in 2019. De verminderde omzet werd in die gevallen volgens het “share the pain principe” gelijkelijk tussen huurder en verhuurder gedeeld, zo oordeelden de betreffende rechters. De eventuele door de huurder ontvangen TVL (Tegemoetkoming Vaste Laten) dienden in die gevallen bij de gegenereerde omzet te worden opgeteld.  Op 14 september jongstleden heeft het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728) in een hoger beroep procedure naar aanleiding van een eerder gewezen kort gedingvonnis geoordeeld dat weliswaar nog steeds het “share the pain principe” geldt, maar er dient wel een geheel andere rekenmethodiek te worden toegepast. Het Hof heeft namelijk bepaald dat de door de huurder ontvangen TVL niet bij de gerealiseerde omzet moet worden opgeteld maar dient te worden afgetrokken van de totale vaste lasten van de huurder. Het Hof gaat er daarbij vanuit dat de TVL wordt gebruikt om daadwerkelijk huur te betalen. Voorts dient te worden uitgegaan van de TVL waarop een huurder aanspraak had kunnen maken en niet de TVL waarop de huurder daadwerkelijk aanspraak heeft gemaakt. Vervolgens dient te worden bepaald welk deel van de resterende vaste lasten betrekking heeft op de huur. Als in dat geval nog steeds huur verschuldigd is, dient daarop een korting te worden verleend die gelijk is aan de helft van de gegeneerde omzetderving over de betreffende periode. Dat zal in het merendeel van de gevallen leiden tot een lagere huurkorting voor de huurder dan toegewezen in een groot aantal vonnissen tot nu toe. Immers alleen over de nog openstaande huur die de TVL overschrijdt mag de korting worden toegepast. Op 30 september jongstleden heeft ook de procureur-generaal (p-g) zijn advies gepubliceerd (ECLI:NL:PHR:2021:902) naar aanleiding van de aan de Hoge Raad gestelde vragen door de kantonrechter Limburg en zoals nader uiteengezet in mijn vorige column. Dit advies bevestigt dat een huurder inderdaad geen rekening had hoeven houden met de gevolgen van de Coronamaatregelen. Hierdoor kan er sprake zijn van een gebrek (de p-g overweegt dat een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel is aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten zodat in zoverre sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW) of een onvoorziene omstandigheid die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Dit maakt dat de coronacrisis in beginsel kan leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. De p-g heeft geoordeeld dat bij de bepaling van het nadeel het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan TVL kan worden verdisconteerd op de wijze van het Hof in de genoemde uitspraak van 14 september jongstleden.  Het is nu nog wachten op het arrest van de Hoge Raad maar in het merendeel van de gevallen wordt door de Hoge Raad het advies van de p-g opgevolgd. Hopelijk komt het arrest snel want alle betrokken partijen hebben belang bij definitieve duidelijkheid. Met de invoering van de Coronatoegangspas per 25 september 2021, het opheffen van de 1 ½ meter maatregel en het stopzetten van de Coronasteunmaatregelen (o.a. TVL) is het wel mijn verwachting dat het merendeel van de huurders na 1 oktober 2021 geen aanspraak meer kan maken op een “corona-gerelateerde” huurkorting.      Als u over het voorgaande nog vragen heeft, dan kunt u mij altijd voor een vrijblijvend advies bellen.

Lees meer

23-07-2021 - door Nicolet Don

Update Huurkorting vanwege de coronacrisis

In februari van dit jaar heb ik een artikel geschreven over de mogelijkheden voor huurders om aanspraak te maken op een huurkorting in verband met de door de overheid voorgeschreven coronamaatregelen. Uit die uitspraken blijkt dat rechters van mening zijn dat de coronamaatregelen kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden. In dat geval staat het de rechter vrij om de huurovereenkomst tijdelijk aan te passen, zoals het toepassen van een tijdelijke huurkorting. Uit meerdere recente uitspraken volgt, dat wanneer een huurder kan aantonen dat hij ten gevolge van de coronamaatregelen minder omzet heeft kunnen generen, hij in aanmerking komt voor zo’n huurkorting. Rechters hanteren daarbij een formule die erop neerkomt dat de huurkorting gelijk is aan de helft van de omzet die de huurder in 2020/2021 minder heeft kunnen genereren dan in 2019. De verminderde omzet wordt in dat geval volgens het “share the pain-principe” gelijkelijk tussen huurder en verhuurder gedeeld. In maart van dit jaar heeft de kantonrechter van de rechtbank Limburg aan de Hoge Raad de volgende prejudiciële vragen gesteld:  Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW? Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld? (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden? Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade? Het is de verwachting dat de Hoge Raad in het najaar van dit jaar zich over voornoemde vragen zal uitlaten. Ondertussen is in uitspraken verder uitgemaakt dat bij de door de huurder gegeneerde omzet ook de verkregen TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten)-subsidie dient te worden opgeteld om vast te stellen hoeveel minder omzet door de coronamaatregelen is geleden. Dat geldt niet voor de door de huurder verkregen NOW-subsidie. Die is immers puur voor het dekken van arbeidsgerelateerde kosten. Bij de posten waarmee rekening dient te worden gehouden ter vaststelling van de door de huurder gegeneerde omzet is sinds een op 9 juli 2020 door de rechtbank Rotterdam gewezen tussenvonnis in een zaak, aangespannen door Scotch & Soda Retail B.V. tegen haar verhuurder, een extra post bijgekomen. De rechter heeft geoordeeld dat ook de omzet gerealiseerd door verkopen via de webshop moet worden opgeteld bij de door de huurder gegeneerde omzet. Dat deze webshop-verkopen worden gerealiseerd door een andere vennootschap vindt de rechter niet van belang nu de andere vennootschap tot hetzelfde concern behoort als de huurder, Scotch & Soda Retail B.V. De rechter vindt het niet onaannemelijk dat een deel van de omzet die normaliter door Scotch & Soda Retail B.V. in haar fysieke winkels zou zijn behaald, is weggevloeid richting de online verkopen via de webshop. Door de coronamaatregelen, waaronder de sluiting van de fysieke winkels per 15 december 2020, is het winkelend publiek immers voor het doen van aankopen vooral aangewezen op de webshop. In dat licht bezien acht de kantonrechter het niet redelijk om de vanuit Nederland behaalde omzet uit de online verkoop via de webshop volledig buiten beschouwing te laten. In verband met voornoemd oordeel is Scotch & Soda Retail B.V. in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te over de vraag of, en zo ja in hoeverre, de omzet van de winkels van Scotch & Soda is weggevloeid richting de webshop, waarbij alleen relevant is de vanuit Nederland via de webshop behaalde omzet. Scotch & Soda zal in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte hierover nader uit te laten, waarbij zij haar standpunten dienaangaande met stukken (waaronder in elk geval de relevante objectieve omzetcijfers) dient te onderbouwen. Het is afwachten hoe het eindoordeel in voornoemde procedure zal luiden maar deze uitspraak zal vermoedelijk wel leiden tot een lagere huurkorting waarop huurders aanspraak kunnen maken. Vraagt u zichzelf af of u als huurder in aanmerking kunt komen voor een huurkorting en of u als verhuurder uw huurder een huurkorting dient te verlenen? Bel of e-mail mij gerust. Ik kan u dan nader informeren over de meest recente ontwikkelingen. To be continued………  

Lees meer

Oudere berichten



Werkt voor

ondernemingen, vastgoed ontwikkelaars, (commerciële) verhuurders.

Opleiding

Universiteit Leiden, civielrechtelijke afstudeerrichting (1993), Grotius Ondernemingsrecht.

Rechtsgebieden

Ondernemingsrecht, Procesrecht, Vastgoed en Bouwrecht

Expertises

Handel, Industrie & MKB, Vastgoed, Bouwrecht & Wonen

Contact

t: +31 (0)20 2060764
m: ndon@devos.nl

   

Sla op met Vcard

Secretaresse

Marjon Verburg

Secretariaat

t: 020-2060764

 


Copyright/Disclaimer © 2017 by De Vos & Partners N.V., Amsterdam, Nederland. All rights reserved. Website by Omelette Du Fromage