+31 (0)20 2060700info@devos.nl
Roeland van Gelder

Roeland van Gelder

Advocaat

Roeland van Gelder is vanaf 1991 werkzaam in de advocatuur in een algemene praktijk en houdt zich bezig met civiel recht en bestuursrecht. Hij adviseert en procedeert in zaken betreffende onder andere het algemeen verbintenissenrecht, handelsrecht, huurrecht, bouwrecht, appartementsrecht, burenrecht, consumentenrecht, bestuursrecht. Zowel bedrijven, overheden als particulieren worden door hem bijgestaan.

Roeland heeft veel zaken in goed onderling overleg geregeld maar ook in veel zaken met succes geprocedeerd bij diverse rechterlijke instanties, onder andere bij de kantonrechter, rechtbank, gerechtshof, Raad van State, Raad van Arbitrage voor de Bouw enzovoorts. Hij is ook curator geweest in diverse faillissementen.

Gezien zijn ruime ervaring (zo’n 30 jaar) in de advocatuur op allerlei rechtsgebieden is Roeland een generalist met een sterk ontwikkeld rechtsgevoel en kan snel tot de kern van een probleem doordringen. Overigens kan hij zeer specialistische onderwerpen indien nodig zich snel eigen maken. Kortom er zijn weinig rechtsonderwerpen waar Roeland niet in kan adviseren.

Bij een rechtsgeschil of een rechtsvraag staat uw belang als rechtzoekende centraal. Natuurlijk zal eerst worden nagegaan of geschillen op een minnelijke wijze kunnen worden opgelost maar indien  nodig zal Roeland niet aarzelen (om te adviseren) om te procederen.

Roeland zal dan ook, in overleg met u, de te verlenen rechtsbijstand en de eventueel te treffen maatregelen afstemmen. Voor Roeland is een goed contact met zijn cliënt die alle informatie verschaft de basis voor oplossingsgericht handelen. Advocaat en cliënt moeten immers een goed team zijn om het optimale resultaat in een zaak te kunnen bereiken.




Recente blog berichten • Roeland van Gelder

13-12-2021 - door Roeland van Gelder

Kan de verhuurder worden aangesproken bij overlast van een hurende buurman?

Grote verhuurders zoals bijvoorbeeld woningstichtingen verhuren vele huurwoningen. Veel huurders hebben dan ook buren die van dezelfde verhuurder huren. Huurders kunnen overlast van elkaar ervaren. De vraag is of een huurder nadat tevergeefs de buurman is aangesproken om ondervonden overlast te staken ook de verhuurder kan aanspreken en zo ja, op welke wijze? Overlast van de buren Een huurder kan overlast of hinder ondervinden van zijn buurman en dient zijn buurman hierop aan te spreken. Onder overlast valt onder andere geluidsoverlast, stankoverlast, bedreigingen, het gooien van afval over de schutting, enzovoorts (artikel 5:37 jo 6:162 BW). In de huurvoorwaarden van de verhuurder is vaak opgenomen dat het niet is toegestaan om overlast aan omwonenden te veroorzaken. Buren van aangrenzende woningen zullen altijd wel enige hinder van elkaar kunnen ondervinden en moeten dulden. Bij het ondervinden van overlast dienen buren met elkaar in overleg te gaan om onderling tot een oplossing komen. Het komt echter toch nog wel geregeld voor dat er geen overeenstemming kan worden bereikt hoe alsnog als goede buren naast elkaar te wonen. Wanneer de buren van dezelfde verhuurder huren kan de huurder die overlast ondervindt in sommige gevallen de verhuurder aanspreken om actie te ondernemen. Verplichting van de verhuurder om gebreken te herstellen en rustig woongenot te verschaffen De verhuurder is immers verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen (artikel 7:206 lid 1 BW). Ook op grond van de redelijkheid en billijkheid kan een verhuurder verplicht zijn om alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de beperking van het woongenot te beëindigen. Valt overlast van een buurman onder een gebrek? Een gebrek is een staat of een eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7: 204 lid 2 BW). Het bestaan van overlast levert op zichzelf nog geen gebrek op. Het feit echter dat na overleg tussen de buren er geen oplossing is gevonden en de verhuurder na hier uitdrukkelijk om te zijn verzocht geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om op te treden, kan echter wel een gebrek opleveren naar de huurder die overlast ondervindt. Het gebrek betreft dus het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten van de overlast ondervindende huurder. Aanleveren bewijzen van overlast Een klagende huurder dient in voorkomend geval voldoende te stellen om de verhuurder onderzoek te kunnen laten verrichten op basis waarvan maatregelen getroffen kunnen worden. Hierbij gaat het om objectieve gegevens en niet bijvoorbeeld uitsluitend een dagboek van de huurder met eigen aantekeningen. De klagende huurder zal schriftelijke verklaringen van getuigen dienen te overleggen die specifiek zijn over de frequentie en de duur van de ondervonden hinder. Bij voorkeur dienen ook meldingen aan de politie of de gemeente te worden overgelegd waarop door de politie en/of de gemeente ook actie is ondernomen naar de betreffende buurman of buurvrouw. Voorts is het van belang dat de klagende huurder zelf in het kader van de overlast niets kan worden verweten. Actieve houding verhuurder Indien een verhuurder geen of onvoldoende gebruik maakt van zijn bevoegdheid om op te treden tegen een overlast veroorzakende huurder kan dit dus een gebrek opleveren. Het is derhalve van groot belang dat een verhuurder een verzoek van een klagende huurder serieus neemt naar aanleiding van de feiten in het concrete geval. Van een verhuurder mag in eerste instantie worden verwacht dat een gesprek wordt aangegaan met de huurder die overlast geeft. Voorts mag van een verhuurder worden verwacht dat een poging tot bemiddeling wordt gedaan om de zaak op te lossen. Tevens dient een verhuurder voldoende en serieus onderzoek in te stellen naar de klachten van de klagende huurder en daarmee de aard en de ernst van de overlast vast te stellen. Daarnaast mag van de verhuurder worden verwacht dat andere huurders worden benaderd en worden gevraagd om te vragen of zij overlast hebben ondervonden van de overlast gevende huurder en dit bij voorkeur schriftelijk berichten. Van de verhuurder wordt derhalve een actieve houding verwacht. Mogelijkheden van de overlast ondervindende huurder Indien na overleg over de overlast tussen de buren er geen oplossing is gevonden en de verhuurder na hier uitdrukkelijk om te zijn verzocht geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om op te treden, kan dat een gebrek opleveren naar de huurder die overlast ondervindt. Deze huurder heeft bij het vast staan van een gebrek vervolgens een aantal mogelijkheden naar de verhuurder toe. Huurprijsvermindering Een huurder kan vorderen dat de daartoe bevoegde instantie de huurprijs vermindert vanwege een gebrek. Dit is geregeld in artikel 7:207 BW. In het geval van huurprijsvermindering ligt het voorts in de verwachting dat de verhuurder geneigd zal zijn om toch te trachten zich extra in te spannen om de overlast situatie te laten beëindigen om zo het gebrek en de huurprijsvermindering op te (laten) heffen. Verzoek om een andere huurwoning Een huurder kan verzoeken om een andere woning bij dezelfde verhuurder. De verhuurder kan bij het beschikbaar hebben van andere huurwoningen aan de klagende huurder en natuurlijk ook aan de overlast veroorzakende huurder een vergelijkbare andere woning aanbieden. Bij verhuizing van één of beide huurders zou aan de overlast situatie een eind kunnen komen. Vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde De klagende huurder kan als zeer ver strekkende maatregel vorderen dat de verhuurder wordt verplicht om een vordering in te stellen die zou moeten leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst met de veroorzaker van de overlast en tot ontruiming van het gehuurde. Rechters zijn terughoudend met dergelijke verstrekkende vorderingen. De huurders zijn immers buren van elkaar en zullen altijd enige hinder van elkaar ondervinden en moeten dulden. Bij ernstige overlast worden deze vorderingen echter wel toegewezen. In voorkomend geval zal de klagende huurder niet alleen de nodige objectieve bewijzen moeten overleggen van de overlast maar ook dat de overlast zodanig ernstig is dat de ontbinding – en ontruimingsvordering dient te worden ingesteld alsmede dat een dergelijke procedure een redelijke kans van slagen heeft. Conclusie Indien een huurder ernstige overlast (hinder) ondervindt van een buurman die huurt bij dezelfde verhuurder zou indien het niet mogelijk blijkt om in onderling overleg de overlast weg te nemen de verhuurder kunnen worden aangesproken. De klagende huurder kan in voorkomend geval verwachten en eisen dat de verhuurder de nodige acties onderneemt. Het feit dat na overleg tussen de buren er geen oplossing is gevonden ter zake de overlast en de verhuurder - na hier uitdrukkelijk om te zijn verzocht - geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om op te treden, kan dan een gebrek opleveren naar de huurder die overlast ondervindt. Het gebrek betreft dus het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten van de overlast ondervindende huurder. Bij het uitblijven van acties van de verhuurder heeft de klagende huurder indien er sprake is van een gebrek een aantal mogelijkheden om de verhuurder aan te spreken en tot nadere actie te dwingen zoals huurprijsvermindering, verzoeken om andere huurruimte en een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met de overlast veroorzakende huurder en ontruiming van het gehuurde. Indien er vragen zijn over bovengenoemd onderwerp en/of andere onderwerpen van het huurrecht kunt u natuurlijk contact opnemen met ons kantoor om door één van de advocaten de vraag te bespreken en te worden geadviseerd.

Lees meer

20-09-2021 - door Roeland van Gelder

De rechtsgevolgen van de ongerechtvaardigde ontbindingsverklaring (september 2021)

Indien de wederpartij de gerechtvaardigdheid van de ontbindingsverklaring bestrijdt, bestrijdt zij daarmee in beginsel ook het met de ontbindingsverklaring beoogde rechtsgevolg. Beslist de rechter dat de ontbindingsverklaring niet gerechtvaardigd was, dan staat daarmee in beginsel vast dat de overeenkomst partijen nog steeds bindt met een mogelijke uitzondering in drie hieronder besproken gevallen. Niet nakomen en ontbinden van de overeenkomst Als partijen een wederkerige overeenkomst hebben gesloten zijn partijen verbonden om hetgeen is overeengekomen ook jegens elkaar na te komen. Regelmatig komt het echter voor dat één van de partijen, de zogenaamde schuldenaar, zijn verplichting(en) uit de overeenkomst niet nakomt zoals bij het niet betalen van een factuur, het loon, de huur, het leveren van een  ondeugdelijk product of werk enzovoorts. De andere partij, de zogenaamde schuldeiser, komt dan voor de vraag te staan wat te doen? In mijn bijdrage van juli 2021 ben ik ingegaan op de verbintenis tot vervangende schadevergoeding. In deze bijdrage zal ik nader in gaan op het buitengerechtelijk ontbinden van de overeenkomst door de schuldeiser. Wat te doen? Bij de vraag wat te doen indien de schuldenaar niet nakomt dient de schuldeiser na te gaan of voor het met succes instellen van vorderingen tot ontbinding van de overeenkomst en/of schadevergoeding het in verzuim zijn van de schuldenaar is vereist en zo ja, op welke wijze het verzuim intreedt. In verzuim zijn en het verzuim zuiveren In mijn bijdrage van februari 2021 “In verzuim zijn met of zonder ingebrekestelling” ben ik naar aanleiding van een uitspraak van de Hoge Raad d.d. 31 januari 2020 over het niet nakomen van de schuldenaar ingegaan op de mogelijkheden voor de andere partij, de schuldeiser. Vervolgens ben ik in mijn bijdrage van april 2021  “Het schuldenaarsverzuim zuiveren?” ingegaan op de mogelijkheden om het schuldernaarsverzuim te zuiveren naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad d.d. 7 december 2018. Ontbinding van de overeenkomst Artikel 6:265 BW geeft aan dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Indien een partij een overeenkomst niet nakomt, en nakoming is onmogelijk of de schuldenaar is in verzuim geraakt, kan de schuldeiser in de meeste gevallen de overeenkomst buitengerechtelijk of door de rechter (laten) ontbinden met als gevolg een ongedaanmakingsverbintenis en vordering tot aanvullende schadevergoeding (artikelen 6:267, 6:271 en 6:277 BW).   Bij verschil van mening tussen partijen over de gerechtvaardigdheid van de buitengerechtelijke ontbinding dient deze door de rechter te worden getoetst. Wat nu indien blijkt dat de buitengerechtelijke ontbinding bij de toetsing niet gerechtvaardigd wordt bevonden? De Hoge Raad De Hoge Raad heeft in het arrest G4/Hanzevast d.d. 8 juli 2011 (ECLI:NL:HR: 2011:BQ1684) zich uitgesproken over de rechtsgevolgen van de niet gerechtvaardigde ontbindingsverklaring op grond van een toerekenbare tekortkoming. De Hoge Raad geeft aan dat wanneer de rechter beslist dat de ontbindingsverklaring niet gerechtvaardigd was, daarmee in beginsel niet alleen vast staat dat de overeenkomst partijen nog steeds bindt, maar ook dat de ontbindingsverklaring heeft geleid tot verzuim van de partij die deze verklaring aflegde. Voorts heeft de Hoge Raad aangegeven dat ook al kan de wederpartij bestrijden dat de ontbindingsverklaring gerechtvaardigd was, deze zich er echter bij kan neerleggen dat degene die de ongerechtvaardigde ontbindingsverklaring heeft uitgebracht de overeenkomst niet meer uitvoert. In voorkomend geval zal de wederpartij dan ook van haar zijde de overeenkomst niet (verder) uitvoeren. In een zodanig geval ziet de wederpartij weliswaar af van haar recht op nakoming, maar dat betekent niet zonder meer dat zij daarmee ook haar rechten prijsgeeft die voortvloeien uit de niet-gerechtvaardigde ontbindingsverklaring. Ook de schade die het gevolg is van het niet (verder) uitvoeren van de overeenkomst, daaronder begrepen het zogenoemde positief contractsbelang, moet vergoed worden door de schuldenaar wiens verzuim heeft geleid tot het niet (verder) uitvoeren van de overeenkomst. Hierbij geeft de Hoge Raad aan dat het op zichzelf juist is dat de vordering van een partij bij een wederkerige overeenkomst tot vergoeding van het positief contractsbelang op de grond dat haar wederpartij als schuldenaar in verzuim verkeert, kan afstuiten op het in art. 6:86 BW besloten recht op zuivering van het verzuim van die wederpartij. Maar indien deze laatste van de mogelijkheid tot zuivering van haar verzuim geen gebruik heeft gemaakt, kan zij aan de vordering tot vergoeding van het positief contractsbelang niet tegenwerpen dat de overeenkomst niet is ontbonden. De Hoge Raad heeft in een arrest d.d. 29 januari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:152) in navolging van het arrest G4/Hanzevast zich nog eens expliciet uitgesproken over de rechtsgevolgen van de vordering tot ontbinding op grond van een toerekenbare tekortkoming. De Hoge Raad geeft aan dat indien een wederpartij de gerechtvaardigdheid van de ontbindingsverklaring bestrijdt, zij daarmee in beginsel ook het met die verklaring beoogde rechtsgevolg bestrijdt. Als de rechter vervolgens beslist dat de ontbindingsverklaring niet gerechtvaardigd was, dan staat daarmee in beginsel vast dat de overeenkomst partijen nog steeds bindt. De Hoge Raad geeft voorts uitdrukkelijk in bovengenoemd arrest drie gevallen aan waarin een ongerechtvaardigde ontbindingsverklaring is uitgebracht en dit mogelijk toch anders ligt, te weten: Partijen kunnen zich naar aanleiding van een niet-gerechtvaardigde ontbindingsverklaring zodanig tegenover elkaar gedragen dat daarin een nadere, tot beëindiging van de overeenkomst strekkende, beëindigingsovereenkomst ligt besloten. Het beroep op het voortbestaan van de overeenkomst kan afstuiten op artikel 6:248 lid 2 BW en dus onaanvaardbaar zijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De wederpartij kan bestrijden dat de ontbindingsverklaring gerechtvaardigd was, maar zich erbij neerleggen dat degene die de ongerechtvaardigde ontbindingsverklaring heeft uitgebracht de overeenkomst niet meer uitvoert. De wederpartij zal dan ook van haar zijde de overeenkomst niet (verder) uitvoeren. Conclusie Indien de wederpartij de gerechtvaardigdheid van de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring bestrijdt, bestrijdt zij daarmee in beginsel ook het met de ontbindingsverklaring beoogde rechtsgevolg. Beslist de rechter dat de ontbindingsverklaring niet gerechtvaardigd was, dan staat daarmee in beginsel vast dat de overeenkomst partijen nog steeds bindt met een mogelijke uitzondering van de drie hierboven genoemde gevallen. Het is derhalve van belang om zorgvuldig in ieder concreet geval de juistheid van een buitengerechtelijke ontbinding na te gaan om niet in een gerechtelijke procedure te worden geconfronteerd met een ongerechtvaardigde ontbindingsverklaring met alle gevolgen van dien. Indien er vragen zijn over de onderwerpen ontbinding, vervangende schadevergoeding, ingebrekestelling, in verzuim zijn en/of het zuiveren van het verzuim kunt u natuurlijk contact opnemen met ons kantoor om door één van de advocaten de vraag te bespreken en te worden geadviseerd.    

Lees meer

Oudere berichten



Expertises

Rechtsbijstandsverzekeraars

Contact

t: 020-2060757
m: rvangelder@devos.nl

 

Secretaresse

Esther Hemelaar-Tuilan

Secretariaat

t: 020-2060728

 


Copyright/Disclaimer © 2017 by De Vos & Partners N.V., Amsterdam, Nederland. All rights reserved. Website by Omelette Du Fromage